 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
FINANTE
Finante publice, legislatie fiscala, contabilitate, informatii fiscale, asistenta contribuabili, transparenta institutionala, formulare fiscale din domaniul finantelor publice si private (Declaratii fiscale · Fise fiscale · Situatii financiare · Raportari anuale) |
| StiuCum
Home » finante
» finante internationale
» Globalizarea pietelor financiare
|
|
Creditul ipotecar |
|
| Pretutindeni, industria constructiilor de locuinte reprezinta o locomotiva a relansarii economice, din cel putin cateva moti: - este absorbanta a fortei de munca in exces, in general cu calificare redusa, contribuind la reducerea somajului; - este putin dependenta de importuri, materiile prime facand obiectul unor industrii traditionale, cu valorificare redusa la export (ciment, cherestea, caramizi, laminate s.a.); - efectul sau de antrenare asupra altor ramuri industriale (prelucrarea lemnului, mobilier, bunuri de larg consum) contribuie la sustinerea acestora, prin relansarea cererii interne; - produce modernizarea societatii in general, prin schimbarea aspectului localitatilor si dotarea cu infrastructurile corespunzatoare.In tarile avansate, piata creditului imobiliar s-a consolidat in anii '60. Gurnele au sprijinit in mod constant acestui sector prioritar prin infiintarea unor institutii si mecanisme de piata care sa sprijine initiativa parti Piata creditului ipotecar este locul de intalnire al solicitantilor cu ofertantii de capitaluri, in mod direct sau prin intermediul caselor de scont si intermediarilor autorizati, toate acestea sub supragherea unei institutii centrale care in unele tari imbraca forma creditului funciar (exemplu: Credit Foncier de France). Creditul funciar francez este organismul de tutela al pietei ipotecare. Acesta publica reglementarile necesare functionarii pietei, centralizeaza statistici referitoare la operatiunile desfasurate si supragheaza respectarea reglementarilor in cauza. Organizarea pietei ipotecare presupune, in primul rand, colectarea fondurilor necesare finantarii proiectelor de institii de acest gen. Aceasta finantare, bazata, la inceput, pe transformarea resurselor bancare, disponibile pe termen scurt, in utilizari pe termen lung s-a dodit a fi ulterior insuficienta si chiar daunatoare. Din acest motiv, in cursul deceniului al 9-lea, au avut loc reforme privitoare la modernizarea pietei in cauza, reforme care au vizat organizarea a doua circuite de finantare autonome, si anume: - primul se bazeaza pe finantarea interbancara propriu-zisa, prin timentul de credit pe termen lung al acestei piete; - al doilea presupune un circuit de finantare obligatara dotat cu institutii specifice (in Franta - Casa de refinantare ipotecara). Beneficiarii unor astfel de refinantari sunt, de regula, institutii de credit specializate care nu se pot sustine integral din fondurile proprii, procedand la resurse atrase, procurate pe piata creditului ipotecar, specializata in finantarea sectorului particular al constructiilor de locuinte. In Franta functioneaza cateva institutii bancare specializate: Union de credit pour le batiment, Banque SOVAC immobilief, Banque la Henin s.a. La fel, in Marea Britanie opereaza cel putin 10' mari building societies". Reformele recente admit participarea doar a celor mai reprezentati institutii de credit prezente pe piata interbancara. Piata este sustinuta de casele de economii si consemnatiuni si institutiile de credit agricol, care dispun de fonduri garantate de catre stat. Societatile de asigurari, casele de pensii si fondurile colecti de plasament sunt excluse. Casa de refinantare ipotecara, cu statut de institutie financiara, este infiintata prin aportul institutiilor bancare specializate in credite pentru constructii de locuinte, in calitate de actionari. Casa functioneaza sub forma unei societati-ecran, cu suport public. Activitatea sa consta in emisiuni de obligatiuni, ale caror valori si durate sunt corelate cu cele ale efectelor negociabile pe care le cumpara, eliminandu-se astfel riscurile de dobanda si respectiv, de modificare a scadentelor. Obligatiunile, emise o data pe an, sunt propuse cu regularitate institorilor interesati. Pentru o perioada data (minimum 12 ani si rambursabile "in fine"), titlurile prezinta aceleasi caracteristici cu privire la dobanda si maturitate, astfel incat sa poata fi admise la o cota unica la bursa de valori, pretul de emisiune si conditiile de reglementare fiind adaptate cerintelor pietei de capital. Institorii apreciaza acest tip de obligatiuni ca fiind foarte sigure, intrucat sunt girate prin creante ipotecare ce constituie suportul gestiunii de trezorerie apartinand institorilor institutionali.Imprumuturile imobiliare, in general, finanteaza construirea, cumpararea sau intretinerea capitala a locuintelor individuale, finantarile pentru cladiri utilizate in scopuri profesionale fiind excluse. Durata uzuala este intre 10 si 20 de ani. Pe piata interbancara, asemenea creante sunt garantate prin existenta unei ipoteci sau unui privilegiu imobiliar, la care se adauga un aport personal minim al beneficiarului de credit, de 10%, in cazul imprumuturilor standardizate si 20%, in cazul celor libere, procentajul putand sa fie mai mare pentru finantarea constructiei de resedinte secundare. Compartimentul obligatar presupune caracteristici juridice asemanatoare, ceva mai sere insa, garantia de baza fiind supradimensionata, cota detinuta de creditul imobiliar acordat de catre banca fiind, de obicei, sub 66% din valoarea bunului imobiliar finantat. Posibilitati de negociere pe piata secundara Creantele ipotecare nu pot circula ca atare pe piata, o solutie in acest sens reprezentand-o biletele la ordin, a caror valoare nominala este variabila, in functie de anumite limite minime si maxime, silite de piata pe baza costurilor aferente constructiilor de locuinte. Biletele propriu-zise pot fi insotite de alte bilete care reprezinta dobanda platita anual la scadenta. Rata dobanzii poate fi fixa sau variabila, in acest din urma caz, rata de referinta fiind aleasa in conformitate cu reglementarile in vigoare. Institutia emitenta se angajeaza sa detina in permanenta, pe perioada duratei biletelor la ordin si pentru o valoare cel putin egala, un volum corespunzator de creante ipotecare neexpirate. Detinatorul (purtatorul) unui astfel de bilet la ordin poate solicita sa i se puna la dispozitie creantele ipotecare mobilizate, intr-un dosar pe numele sau. In cazul insolvabilitatii emitentului, acest dosar ii permite sa obtina remiterea efectiva a respectilor creante ipotecare in proprietatea sa. De remarcat ca punerea in functiune a unor astfel de mecanisme de siguranta a contribuit la o evolutie rapida si ascendenta a imprumuturilor pe termen lung, concomitent cu reducerea dobanzilor practicate pe piata. Biletele la ordin sunt emise si negociate in mod liber, fara interntia autoritatii monetare sau Creditului funciar. Din acest punct de dere, piata creditului ipotecar se bucura de o autonomie sporita ativ cu piata monetara. Dur In practica, emitentii si subscriptorii procedeaza la arbitraje intre cele doua timente - interbancar si obligatar - urmarind curba dobanzilor, scadentele si problemele specifice de gestiune. Titrizarea creditelorIn baza experientei acumulate in tarile agnlo-saxone, creantele ipotecare s-au constituit in suportul activitatilor de titrizare a creditului bancar, activitati extinse ulterior si la alte categorii de credite. Titrizarea reprezinta procedura care permite transformarea in bloc a unor credite in titluri de creanta negociabile. Institutia de credit care procedeaza la titrizare va vinde, deci, un ansamblu de creante omogene unei institutii specifice, aceasta din urma fiind insarcinata sa finanteze tranzactia in cauza, prin emisiune de titluri destinate masei de institori de pe piata. Originara din SUA anilor '70, ingineria financiara a titrizarii creditelor s-a bucurat de un succes deosebit, experienta americana servind drept referinta in materie (cazul marilor "instment banks"; Salomon Brothers, First Boston si Drexel Burnham Lambert). Canada, Marea Britanie si, mai recent, Franta beneficiaza in prezent de un cadru juridic adecvat care permite dezvoltarea acestui procedeu. In SUA, agentiile federale specializate cumpara pachete de credite ipotecare apartinand caselor de economii (asa-numitelor "Savings and Loans") in baza carora procedeaza la emisiuni de titluri - "mortgage-backed securities". Veniturile financiare ale acestora sunt corelate cu niturile pachetului de credite titrizate. Practica americana distinge 3 categorii de tehnici de titrizare: - pass-through securities -care confera detinatorului dreptul de proprietate asupra creantelor de suport, rambursarile (dobanzi si capital) fiind apropiate, in baza unei marje, de fluxurile de plata apartinand creditului propriu-zis; - pay-through-securities - reprezinta titluri obligatare emise in baza creditelor ipotecare. Fluxurile de plati generate de acestea sunt repartizate in mod diferit. Astfel, titlurile emise pot aa la baza proportii diferite de dobanzi si capital pronite de la creditele titrizate: pentru unele categorii de titluri, niturile depind doar de dobanzile pachetului de creante ipotecare titrizate (interest-only strip), in timp ce la altele, niturile depind de rambursarile propriu-zise (principal-only strip); - mortgage-backed-bonds sunt obligatiuni emise de catre agentiile federale autorizate, fluxurile financiare fiind strans corelate cu cele ale creditelor din care provin. La inceputul deceniului in curs, dupa 20 de ani de la primul experiment de acest gen, piata secundara a titlurilor "mortgage-backed-securities" era a doua ca volum dupa cea a bonurilor americane de tezaur. Este interesant de remarcat faptul ca primul contract la termen asupra dobanzilor, negociat la Chicago Board of Trade, in octombrie 1975, aa drept suport titlurile ipotecare emise de agentia federala GNMA (Gornment National Mortgage Association). Titlurile sunt apreciate ca fiind sigure, intrucat agentia federala emitenta dispune atat de o garantie gurnamentala cat si de un rating foarte bun, garantand, totodata, in nume propriu, rambursarile de capital si plata dobanzilor aferente. Singurul risc care ramane este cel al rambursarilor anticipate. Din aceste moti, titlurile mortgage-backed-securities au un randament superior, ativ cu bonurile de tezaur. Avantajul titrizarii pentru cedantul de credite este, in primul rand, acela de a se putea debarasa de creditele care presupun o marja mai mare de risc. in acelasi timp, functiile legate de administrarea si urmarirea creditelor in cauza, cu riscurile aferente, dispar. Se pot realiza, astfel, economii de scara la nil bancar, de care pot profita toate partile interesate (creditorii initiali, posesorii de titluri). Din punct de dere macroeconomic, operatiunea de titrizare amplifica impactul politicii de reglementare monetara bazata pe rata dobanzii. Asa se face ca, in momentul de fata, titrizarea vizeaza cele mai dirse categorii de credite: de la creditele individuale, la cele apartinand colectivitatilor locale, intreprinderilor sau, bineinteles, cele ipotecare. Pana si creditele interbancare si cele de consum au fost titrizate. Prima operatiune de acest gen, in Franta anului 1991, a fost organizata de catre Casa centrala de rescont, avand ca obiect biletele la ordin negociabile (BON). Titrizarea dirselor credite constituie un instrument suplimentar de mobilizare a economisirii interne, contribuind, totodata, la simplificarea bilantului institutiilor bancare, prin eliminarea unui mare numar de creante. |
|
|
Politica de confidentialitate
|
