Iura in re aliena - drepturile reale asupra bunurilor altuia

Iura in re aliena - drepturile reale asupra bunurilor altuia

Dreptul de proprietate confera titularului trei prerogative esentiale: dreptul de a se folosi de lucru, de a-i culege fructele si de dispune de el. De cele mai multe ori, titularul dreptului exercita toate cele trei prerogative si, atunci, vorbim de plena in re potestas, proprietatea deplina.

Uneori insa, intalnim cazuri cand aceste prerogative sunt exercitate de titulari diferiti, in sensul ca titularului ii revine abusus, iar altei persoane usus si fructus. In aceste situatii nudul proprietar se afla in imposibilitate temporara de a exercita dreptul de folosinta si de culegere a fructelor, iar persoana care exercita aceste atributii are un drept asupra unui lucru strain, un jus in re aliena, mai concret, o servitute.

La inceputul dreptului roman singura categorie de drepturi reale (asupra bunurilor), in afara de proprietate era categoria servitutilor prediale. La finele dreptului roman, avem urmatoarele drepturi romane: servitutile prediale, servitutile personale (uzufructul, uzul, habitatia, operae servorum vel pecorum ), emfiteoza, superficia si jus in agro vectigal.

I. servitutile sunt drepturi reale care confera anumite prerogative asupra unor bunuri straine, fie in interesul unui fond determinat, numit fond dominant, fie in interesul unei persoane.

Primele se numesc servituti reale sau prediale, intrucat se constituie in folosul altui imobil, iar celelalte se numesc personale intrucat ele greveaza fondul dominat in folosul unei persoane numite titular de servitute.

a. servitutile prediale - Aceste servituti presupun doua imobile: unul in folosul caruia exista servitutea, numit fondul dominant si altul grevat de servitute numit fond dominat. Servitutile prediale servesc nevoilor economice ale imobilului dominant. Cele doua fonduri trebuie sa fie vecine si servitutile sa se exercite de o maniera permanenta.

Servitutile prediale sunt indivizibile deoarece ele greveaza fondul aservit in intregime si folosesc intregului fond dominant. Ele se impart in rustice si urbane, dupa cum fondul dominant are sau nu cladiri pe suprafata sa.

Din categoria servitutilor rustice, retinem pe urmatoarele:

Iter - dreptul de a trece cu piciorul pe terenul altuia.

Via - dreptul de a trece cu mijloace de tractiune

Actus - dreptul de trecere cu turmele de animale

Aquaeductus - dreptul de a construi o conducta de apa pe terenul altuia

Aquaehaustus - dreptul de a scoate apa din fantana aflata pe terenul altuia

Servitutile nisipului, ori ale pietrei de var

Servitutatea de navigatie

Servitutile pescaresti

Confinium - un spatiu liber de doua picioare lasat intre terenurile agricole pentru intoarcerea plugului

Dintre servitutile urbane amintim:

Servitutea de vedere

Servitutea de scurgere a apelor menajere sau a apelor pluviale

Servitutea de intretinere a fatadei casei

Servitutea de sprijin a zidului despartitor

Ambitus - o distanta de doi pasi intre proprietatile cladite la Roma

b. Servitutile personale - Spre deosebire de cele prediale, ele nu depind de pozitionarea fondurilor imobile dominante, ci de persoana beneficiarului. De aici avem doua importante consecinte:

- servitutile personale sunt incesibile,

- ele sunt temporare, cel mult viagere, intrucat insotesc persoana beneficiarului si nu lucrul.

Servitutile personale sunt: ususfructus, usus, habitatio, operae servorum del pecorum.

Ususfructus (uzufructul) - este un drept real, o servitute personala, care confera titularilor, uzufructuarii, dreptul de folosinta si de culegere al fructelor unui bun cu obligatia de a-i pastra neatinsa substanta. Asadar, subiectii acestui raport juridic sunt nudul proprietar si uzufructuarul, independenti unul de altul si titulari ai unui drept real distinct.

Proprietarul avea deschisa actiunea in revendicare si putea instraina sau ipoteca bunul cu rezerva protejarii dreptului uzufructuarului. El nu putea tulbura linistita folosinta a lucrului si nestingherita percepere a fructelor de catre uzufructuar.

Uzufructuarul are in principal doua prerogative: usus si fructus.

Usus - semnifica dreptul de a folosi bunul in conformitate cu destinatia sa si in functie de propriile interese ale uzufructuarului. Acesta nu putea insa schimba destinatia bunului, nu-i putea deteriora substanta si nu-l putea instraina.

Fructus- inseamna dreptul de a-si apropria fructele. La inceput uzufructuarul avea numai fructele naturale si industriale, dar mai apoi, s-a admis, sa are un drept si asupra fructelor civile.

Uzufructuarul devine proprietarul fructelor prin percepere, adica printr-un act material de luare in posesie. El dobandeste fructele civile zi cu zi, in sensul ca primeste sumele de bani cat dureaza dreptul sau. El devine proprietarul fructelor naturale si industriale, atat cele care provin din munca sa, cat si cele pentru care nu a facut nici un efort. In calitatea sa de titular de drept real, uzufructuarul este tinut sa conserve substanta lucrului. Pretorul l-a obligat sa promita proprietarului ca va folosi bunul ca un bun sef de familie si ca la finele uzufructului ba restitui lucrul. Daca uzufructuarul nu facea promisiunea, proprietarul se putea opune luarii in detinere a lucrului. Aceasta promisiune se numea cautio ususfructuaria. Uzufructul ea sanctionat printr-o actiune, care in perioada clasica purta numele de vindicatio ususfructus, prin care uzufructuarul cerea proprietarului sa nu-i tulbure folosinta. Proprietarul la randul sau avea la indemana o actiune negatorie, prin care putea contesta dreptul titularului de servitute.

Usus - este o servitute personala care confera uzuarului dreptul real de a se folosi de un bun al altuia cu conditia de a-i pastra neatinsa substanta. Este un drept mai putin considerabil decat uzufructul, intrucat uzuarul nu culege dobandeste fructele, ci le culege in limitele nevoilor sale personale. Dreptul de uz se putea constitui prin contract sau testament.

Habitatio (abitatia) - este o servitute personala ce consta in dreptul de a locui intr-un spatiu cu aceasta destinatie apartinand altuia. Acest drept se constituie prin contract sau testament. El nu se stinge prin nefolosinta.

Operae servorum vel pecorum - constituie o servitute care confera titularului un drept de folosinta asupra animalului sau sclavului apartinand altuia, acest drept real era constituit prin contract.

1. Modalitati de constituire a servitutilor.

Servitutile prediale rustice, la epoca veche, se constituiau prin mancipatiune, iar cele urbane prin cesiune in fata magistratului. Acest ultim mod de dobandire se folosea si in cazul servitutilor personale. Servitutile se mai puteau constitui si prin adjudecarile in cadrul sentintelor de partaj, prin pacte si stipulatii si prin testament. 

La epoca veche servitutile se dobandeau si prin uzucapiune, iar in epoca pretoriana, pretorul ocrotea printr-o actiune utila pe cel care exercita timp de zece ani o servitute.

2. Sanctionarea servitutilor .

Actiunile specifice servitutilor sunt: actiunea compensorie si actiunea negatorie. Prin actiunea confesorie se urmarea restabilirea dreptului titularului de servitute, parat fiind cel care-i contesta dreptul. Actiunea negatorie era actiunea opusa, ea era introdusa de catre proprietarul fondului impotriva celui care pretindea o servitute.

3. Stingerea servitutilor.

Servitutile se sting:

prin disparitia materiala a fondului aservit

prin confuziune, titularul fondului dominant devine si titular al fondului aservit,

prin renuntarea titularului la dreptul sau,

prin moartea titularului servitutii personale

prin nefolosirea servitutii

prin pierderea libertatii sau cetateniei titularului de servitute.

II. Superficia

Consta in dreptul acordat unei persoane, numita superficiar, de a se folosi, pe termen lung, de o constructie ridicata pe terenul altuia, in schimbul unei sume de bani platita proprietarului terenului. Acest drept se nastea intotdeauna prin contract si era ocrotit de un interdict si de o actiune (revindicatio utilis), ce putea fi intentata impotriva oricarei persoane ce ar fi tulburat pe superficiar.

III. Emfiteoza

Emfiteoza este un drept real de folosinta asupra terenului agricol al altuia, drept perpetuu si transmisibil atat inter vivos cat si mortis causa, cu obligatia corelativa a emfiteotului de plata a pretului periodic de folosinta.

Este un drept real, de foarte lunga durata, intermediar intre dreptul de proprietate si uzufruct. Acest drept este ocrotit printr-o actiune reala, petitorie, asemanatoare revendicarii. Pentru folosinta terenului, emfiteotul trebuia sa plateasca un pret periodic precum si impozitul aferent proprietatii imobiliare. Daca nu facea aceste plati pe o perioada mai mare de trei ani, emfiteotul era decazut din drepturile sale.

IV. Jus in agro vectigal

Acest drept consta intr-o arendare a pamantului cetatilor pe o perioada de 99 ani. Titularul acestui drept nu putea fi lipsit de pamant, nici el nici mostenitorii, atat timp cat platea taxa fixata, numita vectigal.

Spre sfarsitul Dominatului cele doua institutii emfiteoza si jus in agro vectigal, se confunda, statul facand exproprieri masive, iar fermierii au devenit arendasi ai statului roman.