CONTRACTUL DE VANZARE‑CUMPARARE

SECTIUNEA I

NOTIUNEA SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE‑CUMPARARE

§ 1. Notiunea contractului de vanzare‑cumparare

Contractul de vanzare‑cumparare este reglementat de Codul civil (art. 1294-1404) 545j99f , precum si de alte acte normative cu caracter special.

Art. 1294 C. civ. defineste vanzarea ca fiind "o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui".

Definitia data de legiuitor contractului de vanzare‑cumparare nu este completa, ea rezumandu‑se doar la transmiterea proprietatii, insa in schimbul unui pret se poate transmite si un alt drept real (de exemplu, dreptul de superficie ori de uzufruct) sau de creanta (cesiune de creanta - art. 1391‑1404 C. civ.), sau un drept din domeniul proprietatii intelectuale (de exemplu, dreptul patrimonial de autor), ori chiar drepturi asupra unei universalitati juridice (de exemplu, vanzarea unei succesiuni).

Prin urmare, contractul de vanzare‑cumparare poate fi definit ca fiind acel contract in baza caruia o parte, numita vanzator, transfera si garanteaza unei altei parti, numita cumparator, dreptul sau de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanta, sau dreptul asupra unei universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se, in schimb, sa plateasca vanzatorului o suma de bani, numita pret.

Contractul de vanzare‑cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale si nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitatie al sotului supravietuitor), nici alte drepturi prevazute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizatii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de intretinere).

§ 2. Caracterele juridice ale contractului de vanzare‑cumparare

a. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract consensual, deoarece se incheie valabil prin simplul consimtamant al partilor (art. 1295 alin. 1 C. civ.).

De la principiul consensualismului exista si unele exceptii:

1. O prima exceptie este continuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente: "Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea acestora, pot fi instrainate si dobandite, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute".

In materie de vanzari imobiliare (constructii si terenuri), pentru ca transferul dreptului de proprietate sa fie opozabil tertilor trebuie respectate si formalitatile de publicitate imobiliara (art. 1295 alin. 2 C. civ. si art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare).

2. Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica.

b. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante.

c. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele parti urmaresc realizarea unor interese patrimoniale.

d. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract comutativ, existenta si intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce fiind cunoscute de catre parti inca de la data incheierii contractului.

e. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract translativ de proprietate (art. 971 coroborat cu 1295 alin. 1 C. civ.).

Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de creanta) si a riscurilor de la vanzator la cumparator reprezinta un efect particular al contractului de vanzare‑cumparare, deosebit de drepturile si obligatiile care se nasc pentru parti. Acest efect se produce in momentul realizarii acordului de vointa intre vanzator si cumparator ".desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat" (art. 1295 alin. 1 C. civ.), daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

l. Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul bunului vandut ‑ cu exceptia vanzarii lucrului altuia -, iar contractul sa fie valabil incheiat.

2. Obiectul contractului trebuie sa il constituie numai bunuri individual determinate (certe), deoarece in cazul bunurilor generic determinate (de gen) transferul proprietatii se produce in momentul individualizarii lor, operatiune care se realizeaza, de regula, in momentul predarii lucrului in mainile cumparatorului.

3. Partile sa nu fi amanat transferul proprietatii sau al altui drept (real ori de creanta) printr‑o clauza speciala, pana la predarea bunului sau la implinirea unui termen sau a unei conditii.

4. O ultima conditie este aceea de a se realiza formalitatile de publicitate imobiliara.

Inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996).

In cazul bunurilor mobile nu trebuie indeplinite formalitatile de publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de publicitate a proprietatii (art. 1909 C. civ.).

SECTIUNEA A II‑A

CONDITIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE‑CUMPARARE

§ 1. Capacitatea partilor contractante

A.  Regula si exceptia

Potrivit art. 1306 C. civ., "pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege", de unde rezulta ca orice persoana poate incheia un contract de vanzare‑cumparare, fie in calitate de cumparator, fie in calitate de vanzator, daca legea nu ii interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind exceptia.

Vanzarea‑cumpararea constituie pentru ambele parti un act de dispozitie, ceea ce impune ca acestea sa aiba capacitatea de exercitiu deplina. Persoanele lipsite de capacitate de exercitiu sau care au capacitate de exercitiu restransa vor putea incheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare.

Persoanele juridice vor putea incheia contractul de vanzare-cumparare numai cu respectarea principiului specialitatii capacitatii de folosinta (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).

B. Incapacitati speciale

a. Incapacitati speciale de a vinde si de a cumpara

Potrivit art. 1307 C. civ., vanzarea‑cumpararea de bunuri proprii si prin buna-invoiala intre soti este, in principiu, interzisa.

Ratiunile acestei interdictii constau in urmatoarele:

‑ impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate, donatii irevocabile, stiut fiind faptul ca, potrivit art. 937 C. civ., donatia intre soti este revocabila, in vreme ce donatia intre alte persoane este irevocabila in principiu;

‑ apararea intereselor mostenitorilor rezervatari ai sotului vanzator, intrucat sub aparenta unei vanzari simulate, unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa depaseasca limitele cotitatii disponibile;

‑ apararea intereselor creditorilor chirografari ai sotului vanzator, care ar putea fi fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare‑cumparare simulate sau fictive, prin care sotul vanzator urmareste sa micsoreze gajul general al acestor creditori si sustragerea unor bunuri de la urmarire.

Sanctiunea nerespectarii acestei interdictii este nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de catre oricare dintre soti, de mostenitorii rezervatari sau de catre creditorii chirografari.

O exceptie de la aceasta prohibitie exista in ipoteza vanzarii silite prin licitatie publica a unui bun propriu al unuia dintre soti, celalalt putand sa-l cumpare in mod valabil.

O alta incapacitate speciala este continuta de art. 507 alin. 2 C. pr. civ., potrivit caruia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane si, tot astfel, conform art. 497 alin. 4 C. pr. civ., din momentul notarii somatiei in cartea funciara orice act de instrainare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmarit este inopozabil; afara de cazul in care creditorut sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobanditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor care se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare.

b. Incapacitati speciale de a cumpara

Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpara nici direct si nici prin persoane interpuse:

a. tutorii, bunurile persoanelor care se afla sub tutela lor atat timp cat socotelile definitive ale tutelei nu au fost date si primite (pct. 1);

b. mandatarii legali si cei conventionali imputerniciti sa vanda unele bunuri ale mandantului lor nu pot sa le cumpere (pct. 2);

c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpara bunurile pe care le administreaza (pct. 3);

d. functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativ‑teritoriale (comune, orase, municipii si judete) care se vand prin intermediul lor (pct. 4).

Ratiunea instituirii prohibitiilor cuprinse in art. 1308 consta in impiedicarea ivirii unor contradictii de interese intre cei insarcinati sa instraineze aceste bunuri si cei ale caror bunuri sunt insarcinati sa le instraineze.

Consideram ca sanctiunea aplicabila in cazul incalcarii prevederilor art. 1308 pct. 1 si 2 este nulitatea relativa, iar pentru incalcarea celor de la pct. 3 si 4 nulitatea absoluta.

Potrivit art. 1309 C. civ. judecatorii, procurorii si avocatii nu pot sa cumpere drepturi litigioase care sunt de competenta Curtii de Apel in a carei circumscriptie teritoriala isi exercita functia sau profesia (in ceea ce-i priveste pe magistratii de la Inalta Curte de Casatie si Justitie, interdictia se intinde la nivelul intregii tari).

Sanctiunea nerespectarii acestei incapacitati este nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare, intrucat interdictia vizeaza apararea prestigiului justitiei ca putere in stat, deci un interes de ordine publica.

In ceea ce priveste posibilitatea cetatenilor straini si a apatrizilor de a dobandi terenuri situate in Romania, Constitutia revizuita prevede in art. 44 alin. 2 "cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala".

Conform art. 5 alin. 2 din Decretul‑Lege nr. 61/1990, locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate in vanzarea locuintelor. Asa fiind, vanzarea acestei categorii de locuinte este conditionata imperativ de indeplinirea calitatii de chirias a cumparatorului si, evident, de formularea prealabila de catre chiriasi a unei cereri scrise pentru cumpararea apartamentului.

§ 2. Consimtamantul partilor

A. Consideratii generale

Pentru a fi eficient, consimtamantul trebuie sa fie deplin, adica sa nu fie viciat prin eroare, dol, violenta sau,eventual, leziune.

In cadrul contractului de vanzare‑cumparare, in legatura cu consimtamantul, se pune

problema promisiunii unilaterale de vanzare (sau de cumparare) ori a promisiunii bilaterale de vanzare‑cumparare, promisiuni care pot precede incheierea valida a contractului de vanzare‑cumparare.

B. Promisiunea unilaterala de vanzare

Promisiunea unilaterala constituie un acord de vointa prin care o anumita persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu‑si dreptul de a‑si manifesta ulterior, la o anumita data, consimtamantul de a‑l cumpara.

Ca natura juridica, promisiunea devanzare este un antecontract care nu transfera dreptul de proprietate, ci da nastere la un drept de creanta in persoana beneficiarului, acesta avand posibilitatea de a opta intre a cumpara sau nu.

Daca partile au stipulat un termen, iar inauntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu si‑a manifestat optiunea, ulterior el nu il mai poate obliga pe promitent sa incheie contractul. In absenta unui termen conventional, promitentul ii poate cere beneficiarului sa opteze; de regula, in cadrul termenului general de prescriptie (de 3 ani), care incepe sa curga din momentul promisiunii de vanzare sau de cumparare. Va trebui, insa, sa se tina seama si de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales in cazul bunurilor usor alterabile, cand, in lipsa unui termen, beneficiarul va trebui sa opteze intr‑un termen util.

In situatia in care beneficiarul s‑a decis sa cumpere bunul, iar promitentul refuza perfectarea contractului, incalcandu‑si obligatia asumata, contractul proiectat nu se mai poate incheia, insa beneficiarul promisiunii este indreptatit la daune‑interese in baza art. 1075 C. civ.

Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale in materie de proba a contractelor (art. 1191 si urm. din Codul civil).

C. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare‑cumparare

Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare‑cumparare este un acord prin care ambele parti se obliga sa incheie in viitor contractul de vanzare‑cumparare, avand fiecare atat calitatea de promitent, cat si pe aceea de beneficiar.

Promisiunea bilaterala este, de asemenea, un antecontract care nu transfera dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar.

Deosebit de obligatia incheierii in viitor a contractului promis, partile pot sa‑si asume prin promisiunea de vanzare‑cumparare si alte obligatii, cum ar fi: plata anticipata a pretului de vanzare convenit, punerea la dispozitia beneficiarului cumparator a folosintei bunului care formeaza obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea indeplinirii obligatiei asumate si despagubirea partii vatamate pentru neperfectarea contractului de vanzare‑cumparare.

Nerespectarea culpabila a obligatiei de a finaliza incheierea contractului de vanzare‑cumparare de catre una din parti da celeilalte dreptul la o actiune in rezolutiune, partile fiind tinute sa-si restituie tot ceea ce si‑au prestat reciproc, iar partea in culpa va datora si despagubiri.

D. Pactul de preferinta

Pactul de preferinta (preemtiune) constituie o forma a promisiunii unilaterale de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul in care il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la pret egal si in conditii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obliga fata de chirias sa‑i acorde preferinta in cazul in care s‑ar decide sa‑si vanda locuinta. O asemenea obligatie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie sa fie prevazuta expres in contractul incheiat de parti.

In aceasta situatie, promitentul ramane liber sa vanda sau nu bunul; dar daca se hotaraste sa‑l vanda este tinut sa il prefere pe beneficiar. Daca vinde bunul unei terte persoane prin frauda sau prin complicitate la frauda din partea tertului achizitor, beneficiarul este indreptatit sa ceara anularea vanzarii, invocand dreptul sau de preferinta. Daca nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la actiune impotriva

promitentului pentru daune‑interese.

Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor (art. 5-11), precum si art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendarii prevedeau si un drept legal de preemtiune in favoarea anumitor persoane (coproprietar, proprietarul fondului vecin, arendas) in cazul in care se instainau prin vanzare terenuri agricole situate in extravilan. Mentionam ca in prezent aceste dispozitiile legale au fost abrogate expres prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, publicata in M. Of. al Romaniei nr. 653, din data de 22 iulie 2005.

Asa fiind, in prezent terenurile agricole, indiferent locul unde sunt situate (in intravilan sau in extravilan) si de intinderea lor se pot vinde in mod liber, fara sa mai fie necesara respectarea dreptului de preemtiune.

§ 3. Obiectul contractului

A. Lucrul vandut

Pentru ca un bun sa poata constitui obiectul material al prestatiei vanzatorului, el

trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii:

a.      Lucrul trebuie sa fie in comert (in circuitul civil)

Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vandute numai lucrurile aflate in circuitul civil, facand aplicatia regulii generale consacrata de art. 963 C. civ. potrivit caruia numai lucrurile aflate in comert pot forma obiectul unui contract.

- Nu pot forma obiectul unui contract de vanzare‑cumparare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activitatii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa raurilor s.a.);

- De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ‑teritoriale, intrucat sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile, putand fi date in administrare regiilor autonome sau institutiilor publice ori chiar concesionate ori imprumutate, sau date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica (art. 136 alin. 3 si 4 din Constitutie

- Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicata, potrivit caruia terenurile cu privire la care s‑a constituit dreptul de proprietate nu pot fi "instrainate prin acte intre vii timp de 10 ani socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s‑a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare";

- O alta categorie de bunuri, desi se gasesc in circuitul civil, din motive de ordine publica sau economico‑sociala, vor putea forma obiectul contractului de vanzare‑cumparare numai in conditiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificata si completata prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citata, constituie monopol de stat: armamentul, munitiile si explozibilii, substantele si medicamentele care contin stupefiante etc.

- Bunurile din patrimoniul cultural‑national, precum si documentele care fac parte din fondul arhivistic national, desi sunt in circuitul civil, instrainarea lor se poate realiza in

conditiile si limitele prescrise special prin lege.

Sanctiunea incheierii unui contract de vanzare‑cumparare al carui bun nu este destinat comertului este nulitatea absoluta.

b. Lucrul trebuie sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor

Potrivit art. 1311 C. civ., daca lucrul asupra caruia "partile s‑au invoit" era pierit total in momentul incheierii contractului, vanzarea este nula absolut, intrucat obligatia vanzatorului este fara obiect, iar obligatia cumparatorului fara cauza. Solutia este similara si in cazul in care se incheie un contract de vanzare‑cumparare al carui bun nu a existat in realitate.

In ipoteza in care, in momentul incheierii contractului de vanzare‑cumparare, bunul "era pierit numai in parte, cumparatorul are alegerea intre a se lasa de contract sau a pretinde reducerea pretului" (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Optiunea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva, el putand sa renunte la contract numai daca partea care a mai ramas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis sa-l cumpere.

Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare, sub conditia de a exista in viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Exceptie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sanctionate cu nulitatea absoluta (art. 702 si art. 965 alin. 2 C. civ.).

c. Lucrul trebuie sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil

Pentru valabilitatea contractului de vanzare-cumparare este necesar ca bunul sa fie determinat la data incheierii contractului sau sa poata fi determinat in viitor pe baza anumitor elemente stabilite de parti.

Bunurile certe se determina prin trasaturi proprii (de exemplu, o constructie este determinata prin indicarea localitatii in care este situata, a strazii, numarului, dimensiunilor, vecinatatilor, materialului din care este construita, cu ce este acoperita s.a.,). Daca bunul vandut este un bun de gen, determinarea se va face prin aratarea speciei (grau, porumb), cantitatii, calitatii s.a.

Bunul vandut trebuie sa fie si posibil din punct de vedere fizic (material) si juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciaza in abstracto, trebuind sa fie absoluta si de neinvins pentru oricine).

De asemenea, bunul trebuie sa fie licit si corespunzator regulilor de morala.

d. Lucrul vandut trebuie sa fie proprietatea vanzatorului

Avand in vedere ca vanzarea‑cumpararea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului individual determinat care formeaza obiectul contractului.

- Sunt situatii in care vanzatorul, fara a fi mandatarul cuiva, vinde totusi lucrul altuia. Aceasta chestiune este cunoscuta in drept sub denumirea de vanzarea lucrului altuia.

Intr-o asemenea situatie, va trebui sa distingem dupa cum consimtamantul partilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriva, contractul s‑a incheiat in cunostinta de cauza.

Daca ambele parti sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, respectiv a considerat ca lucrul vandut este proprietatea vanzatorului, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului.

Cumparatorul poate invoca nulitatea relativa a contractului pe cale de actiune, in cazul in care a platit pretul sau pe cale de exceptie, daca pretul nu s‑a platit.

Vanzatorul nu poate cere anularea contractului daca a fost de buna‑credinta, intrucat

eroarea comisa asupra propriei persoane nu poate vicia contractul.

Fiind tert fata de contract, adevaratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia decat daca este vorba despre un caz de nulitate absoluta. In schimb, el poate intenta o actiune in revendicare, in cadrul careia cumparatorul va putea opune adevaratului proprietar uzucapiunea sau exceptia continuta de art. 1909‑1910 C. civ.

In cazul in care partile stiau ca bunul vandut nu apartine vanzatorului, contractul de

vanzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta, avand o cauza ilicita.

- Practica judiciara a fost confruntata deseori cu vanzari al caror obiect il constituie un lucru furat.

Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care il detine, acesta din urma putand sa se despagubeasca de la cel de la care il are. In cazul in care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l‑a cumparat la balci, la targ, la o vindere publica sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea sa ia lucrul inapoi numai daca intoarce posesorului pretul platit (art. 1910 C. civ.).

- Practica judiciara a fost confruntata frecvent si cu problema vanzarii unui bun aflat in indiviziune de catre un coindivizar, fara consimtamantul celorlalti coindivizari.

In cazul in care unul dintre coindivizari instraineaza nu doar cota sa parte ideala din drept, ci intregul bun indiviz, fara acordul celorlalti indivizari, instrainarea nu atrage nulitatea actului de instrainare, ci supune dreptul dobandit de cumparator unei conditii rezolutorii. Asfel, daca bunul care a format obiectul vanzarii a intrat in lotul coindivizarului vanzator, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vanzarea ramane valabila; daca insa bunul a intrat in lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului.

B. Pretul

Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului, constand intr‑o suma de bani care corespunde valorii lucrului vandut.

In lipsa unui pret, vanzarea este nula absolut, deoarece obligatia cumparatorului nu are obiect, iar obligatia vanzatorului este lipsita de cauza.

Pentru validitatea contractului de vanzare‑cumparare, pretul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

a. Pretul trebuie sa fie fixat intr‑o suma de bani

Stabilirea pretului in bani este de esenta vanzarii, in caz contrar schimbandu-se natura juridica a contractului in contract de schimb, de intretinere sau de renta viagera.

b. Pretul trebuie sa fie determinat sau determinabil

Potrivit art. 1303 C. civ., pretul este determinat in cazul in care cuantumul lui este stabilit de comun acord de parti in momentul incheierii contractului.

Pretul poate fi stabilit si de catre lege. De exemplu, in cazul locuintelor construite din fondurile statului si vandute potrivit dispozitiilor cuprinse in Decretul‑Lege nr. 61/1990 si in Legea nr. 85/1992.

Cand pretul este conventional, ar putea fi fixat numai de catre vanzator ori numai de catre cumparator (de exemplu, in unitatile comerciale pretul bunurilor este fix, stabilit de catre vanzator).

Pretul este determinabil in situatia in care partile furnizeaza in contract o serie de elemente pe baza carora cuantumul pretului sa poata fi stabilit in viitor, cel tarziu la data exigibilitatii obligatiei de plata (cum ar fi, de exemplu, pretul pietii la o data convenita de parti).

Pretul poate fi determinat si de un tert, ales de comun acord de catre parti, sau de catre persoana desemnata de catre tert (art. 1304 C. civ.).

c. Pretul trebuie sa fie sincer si serios

Pretul este sincer atunci cand cuantumul lui, mentionat in contract, este acela convenit in realitate de parti; este un pret real si nu fictiv sau simulat.

Pretul este fictiv (simulat) atunci cand partile nu intentioneaza sa‑l ceara, respectiv sa‑l plateasca; cand din actul secret rezulta ca el nu este datorat.

Daca pretul este fictiv, contractul va fi nul ca vanzare‑cumparare, putand echivala cu o liberalitate (o donatie deghizata), daca sunt intrunite conditiile cerute de lege pentru validitatea acestui act.

In cazul in care partile s‑au inteles sa treaca in contract un pret inferior celui convenit, dar fara ca pretul sa devina derizoriu, ne aflam in prezenta unei deghizari partiale a pretului, contractul de vanzare‑cumparare fiind valabil. Deghizarea partiala urmareste, de regula, fraudarea fiscului.

Pretul este serios daca nu este derizoriu, disproportionat cu valoarea lucrului vandut.

Pretul este neserios (derizoriu), in cazul in care nu reflecta valoarea reala a bunului, adica este atat de disproportionat in raport cu valoarea lucrului vandut, incat apare ca ridicol, in sens juridic, ca inexistent.

La aprecierea seriozitatii pretului, se poate tine seama si de gradul de rudenie dintre parti, care poate justifica un pret inferior valorii de circulatie a unui bun, si chiar de relatiile de concubinaj dintre partile contractante, care pot justifica un pret redus.

Daca pretul este derizoriu, contractul va fi nul ca vanzare‑cumparare, dar ar putea fi valabil ca donatie, daca intentia partilor a fost de a face o liberalitate si, evident, daca sunt intrunite conditiile de fond si de forma cerute de lege pentru contractul de donatie.

d. Pretul trebuie sa nu contravina dispozitiilor legale imperative privitoare la regimul preturilor

Daca exista preturi stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru parti. In cazul in care partile au convenit asupra altui pret, acesta se inlocuieste de drept cu pretul prevazut de lege. Plata unui pret mai mare are caracter ilicit, dand dreptul cumparatorului la actiunea in repetitiune, chiar daca plata a fost facuta cu stiinta.

§ 4. Cauza contractului

Cauza contractului de vanzare‑cumparare este un element constitutiv in structura sa si o conditie de validitate a acestuia si se compune din doua elemente: scopul direct (imediat) si scopul indirect (mediat).

Scopul direct al vanzatorului este primirea pretului in schimbul instrainarii bunului, iar al cumparatorului dobandirea bunului in schimbul platii pretului. Scopul direct este un element abstract, invariabil si obiectiv (cauza juridica a obligatiei).

Scopul indirect il constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimtamantului de a incheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizeaza nevoile pe care vanzatorul si le va satisface din pretul obtinut, iar cumparatorul cu bunul dobandit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil si subiectiv in fiecare contract de vanzare‑cumparare.

Pentru validitatea contractului de vanzare‑cumparare cauza trebuie sa existe, chiar daca nu este stipulata expres in contract; de altfel (art. 967 alin. 1 si 2 C. civ.). Partea care pretinde ca vanzarea‑cumpararea este lipsita de cauza, este tinuta sa faca dovada.

Absenta cauzei atrage sanctiunea nulitatii absolute a vanzarii (art. 948 C. civ.).

Cauza trebuie sa fie reala si nu falsa; in caz contrar, atrage nulitatea relativa a contractului de vanzare‑cumparare.

Cauza trebuie sa fie licita, deoarece, in caz contrar, contractul este sanctionat cu nulitatea absoluta.

Cauza trebuie sa fie si morala, adica scopul actului juridic sa corespunda regulilor

de convietuire sociala. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s‑a declarat nul absolut contractul de vanzare‑cumparare incheiat in scopul mentinerii unei relatii de concubinaj.

§ 5. Alte conditii de validitate

A. Forma contractului de vanzare‑cumparare

Forma contractului de vanzare‑cumparare reprezinta, in sens restrans, modul in care se exteriorizeaza vointa vanzatorului si a cumparatorului.

In sens larg, prin forma actului juridic se intelege trei feluri de forma: forma ceruta ca o conditie ad validitatem; forma ceruta ad probationem si forma ceruta pentru opozabilitatea fata de terti.

a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vanzare‑cumparare este un contract consensual care se incheie prin simpla manifestare de vointa a partilor, fara sa fie necesara respectarea anumitor formalitati.

Prin exceptie, unele contracte de vanzare‑cumparare care prezinta o deosebita

importanta sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impune pentru instrainarea terenurilor prin acte intre vii, indiferent de locul situarii acestora, forma autentica ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii absolute. Actiunea in constatarea nulitatii absolute este imprescriptibila, iar indeplinirea oricarei alte formalitati posterioare nu poate tine loc de act autentic.

b. Potrivit regulilor generale in materie, unele acte juridice imbraca o anumita forma, insa nu ca o conditie ad validitatem, ci ca un mijloc de proba (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1 C. civ. actele a caror valoare depaseste suma de 250 lei trebuie facute in forma scrisa, deoarece legea prevede ca aceste acte ‑ inclusiv contractele de vanzare‑cumparare ‑ nu pot fi dovedite cu martori. Asadar, daca partile nu concretizeaza acordul dintre ele intr-un inscris, valabilitatea contractului nu este afectata, insa existenta lui nu poate fi dovedita in caz de litigiu.

c. Potrivit principiului relativitatii efectelor actului juridic, contractul de vanzare‑cumparare produce efecte numai intre parti, nefiind opozabil fata de terti.

Pentru a asigura opozabilitatea fata de tertele persoane a contractului de vanzare-cumparare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta a cadastrului general, care are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobile si care se efectueaza de catre birourile de carte funciara ale judecatoriilor. Inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererilor (art. 27).

Sanctiunea nerespectarii acestei cerinte va fi inopozabilitatea actului fata de terti

acestia avand posibilitatea de a ignora realitatea juridica instituita prin contractul incheiat.

B. Autorizarea prealabila a instrainarii unor bunuri

Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, "instrainarea bunurilor imobile apartinand regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort". Sanctiunea nerespectarii acestei prevederi este nulitatea absoluta.

Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede ca locuintele proprietate de stat, cumparate pe baza de credit, pana la rambursarea integrala a acestuia nu pot fi instrainate decat cu autorizarea prealabila a Casei de Economii si Consemnatiuni.

In fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune ca "pana la achitarea integrala a pretului, locuinta dobandita in conditiile prezentei legi nu poate fi instrainata fara autorizatia prealabila a unitatii vanzatoare".

In aceste din urma doua cazuri, incalcarea cerintei autorizatiei cerute antreneaza

nulitatea relativa, intrucat acestea sunt instituite doar in interesul Casei de Economii si Consemnatiuni si a unitatii vanzatoare.

SECTIUNEA A III-A

EFECTELE CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE

§ 1. Consideratii generale

Prin efectele unui contract se inteleg obligatiile pe care acesta le creeaza in sarcina partilor contractante.

In cazul in care contractul cuprinde clauze indoielnice, interpretarea acestora se face potrivit regulii generale inscrise in art. 983 C. civ., si anume, in favoarea debitorului.

In materia contractului de vanzare-cumparare, art. 1312 C. civ. contine o regula speciala si derogatorie, potrivit careia vanzatorul trebuie sa explice clar obligatiile sale, iar daca intelesul actului ar fi indoielnic, clauzele neclare se interpreteaza in contra vanzatorului. Ceea ce inseamna ca se interpreteaza in favoarea cumparatorului atat clauzele referitoare la propriile obligatii, cat si cele referitoare la obligatiile vanzatorului.

§ 2. Obligatiile vanzatorului

Potrivit art. 1313 C. civ., vanzatorului ii revin doua obligatii principale, si anume:

a. obligatia de a preda bunul vandut in posesia cumparatorului si de a-l pastra pana la predare;

b. obligatia de a-l garanta pe cumparator impotriva evictiunii si de a raspunde de viciile ascunse ale lucrului vandut.

Partile pot sa modifice obligatiile prevazute de lege sau pot sa stipuleze si alte obligatii accesorii (de exemplu, informatii asupra utilizarii si pastrarii bunului).

Codul civil nu prevede obligatia vanzatorului de a transmite proprietatea asupra lucrului vandut, intrucat aceasta obligatie se executa prin insasi incheierea contractului, concomitent cu transmiterea proprietatii transferandu-se si riscul pieirii fortuite a lucrului care urmeaza sa fie suportat de cumparator conform regulii res perit domino. Regula nu se aplica in cazul bunurilor de gen, cand proprietatea si riscurile se transmit in momentul individualizarii lor si nici in cazul bunurilor viitore, cand transmiterea proprietatii si a riscurilor se realizeaza in momentul in care bunul exista si poate fi predat cumparatorului in starea convenita de parti.

Din momentul incheierii contractului, cumparatorul este indreptatit sa perceapa si fructele lucrului cumparat.

A. Predarea lucrului vandut

Prin predarea bunului de catre vanzator se intelege punerea bunului la dispozitia cumparatorului, astfel incat acesta sa‑l aiba in posesie efectiva si sa‑l poata folosi in calitate de proprietar.

Vanzatorul are si obligatia accesorie de a pastra si conserva lucrul vandut pana la predarea sa cumparatorului.

Bunurile imobile se predau potrivit art. 1315 C. civ., daca partile nu au convenit altfel, respectiv prin remiterea titlului de proprietate, iar daca bunul care formeaza obiectul

vanzarii este o constructie (cladire sau apartament) si prin predarea cheilor.

Bunurile mobile se predau, potrivit art. 1316 C. civ., prin consimtamantul partilor daca vanzarea are ca obiect lucruri viitoare sau daca cumparatorul le avea in detentie in momentul incheierii contractului de vanzare‑cumparare cu titlu de comodatar, depozitar, locatar, ori prin traditiunea reala in cazul bunurilor mobile corporale, sau prin remiterea titlurilor in cazul mobilelor incorporale (de exemplu, recipise, chitante, tichete).

Bunurile individual determinate trebuie predate in starea in care se aflau la momentul incheierii contractului de vanzare‑cumparare, impreuna cu fructele percepute din ziua vanzarii, precum si cu toate accesoriile acestora (art. 1324‑1325 C. civ.).

In privinta bunurilor generic determinate, precizam ca vanzatorul, in absenta unor clauze expres stipulate de parti, va putea sa‑si execute aceasta obligatie prin predarea unor bunuri de calitate mijlocie (art. 1103 C. civ.).

Vanzatorul este obligat de a preda bunul vandut in marimea prevazuta in contract, astfel cum prevede art. 1326 C. civ.

Momentul predarii lucrului de catre vanzator este lasat de lege la aprecierea partilor.

Daca partile nu au stipulat un termen, se vor aplica dispozitiile generale, ceea ce inseamna ca aceasta se face imediat sau la cererea cumparatorului.

In ceea ce priveste locul predarii, potrivit art. 1319 C. civ., daca bunul este individual determinat, predarea se va face la locul unde se afla bunul in momentul incheierii contractului. In toate celelalte cazuri, predarea trebuie sa se faca la domiciliul debitorului (vanzatorului), deoarece plata este cherabila, iar nu portabila (art. 1104 C. civ.).

Dovada predarii lucrului vandut de catre vanzator se face potrivit regulilor generale referitoare la executarea obligatiilor.

Cheltuielile de predare (cantarire, masurare, numarare) sunt in sarcina vanzatorului, iar cheltuielile de ridicare de la locul predarii (incarcare, transport, descarcare) revin cumparatorului, daca partile nu au stabilit altfel (art. 1317 C. civ).

In caz de neexecutare (totala sau partiala) a obligatiei de predare a bunului de catre vanzator, cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare a contractului sau poate cere rezolutiunea contractului cu daune‑interese sau executarea in natura a contractului (art. 1320 C. civ.).

B. Obligatia de garantie

Obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca acesta trebuie sa faca tot ceea ce ii sta in putinta pentru a‑i asigura cumparatorului o posesiune linistita si utila.

Obligatia de garantie a vanzatorului prezinta un dublu aspect:

vanzatorul trebuie sa‑l garanteze pe cumparator de linistita posesiune a lucrului vandut (art. 1336 C. civ.), deci contra evictiunii;

vanzatorul trebuie sa‑l garanteze pe cumparator de utila folosinta a lucrului, prin urmare contra viciilor acestuia, care il fac impropriu intrebuintarii dupa destinatia sa (art. 1336 si art. 1352 C. civ.).

a. Garantia contra evictiunii (art. 1337-1351 C. civ.)

Notiunea de evictiune. Prin evictiune se intelege pierderea in tot sau in parte a proprietatii bunului cumparat sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificarii de catre vanzator sau de catre o terta persoana a unui drept care exclude, in tot sau in parte, dreptul cumparatorului asupra acelui bun.

Evictiunea isi are sorgintea, de regula, in fapta unei terte persoane, iar, uneori, si in fapta personala a vanzatorului.

Potrivit art. 1337 C. civ., vanzatorul este, de drept, obligat sa‑l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n‑au fost declarate la incheierea contractului.

De regula, evictiunea rezulta dintr‑o hotarare judecatoreasca ramasa definitiva, prin

care se consacra dreptul tertului asupra bunului care a format obiectul contractului de vanzare‑cumparare si de care cumparatorul a fost deposedat.

Conditiile de existenta a obligatiei de garantie contra evictiunii

a. Sa fie vorba de o tulburare de drept. Vanzatorul nu poate fi tinut raspunzator pentru simpla tulburare de fapt a cumparatorului care nu are un temei juridic. De altfel, contra tulburarilor de fapt cumparatorul se poate apara singur prin mijloacele puse la indemana de lege, cum ar fi, de exemplu, prin actiunile posesorii.

Prin urmare, pentru ca vanzatorul sa fie tinut de aceasta obligatie trebuie ca dreptul invocat de tertul evingator sa fie un drept real sau un drept de creanta.

b. Vanzatorul este tinut de aceasta garantie atunci cand cauza tulburarii provocata de tert cumparatorului este anterioara sau concomitenta vanzarii, stiut fiind ca vanzatorul nu raspunde de imprejurari ulterioare incheierii contractului si predarii lucrului, exceptie facand situatia in care evictiunea provine dintr‑un fapt personal al instrainatorului.

Mai mult, vanzatorul nu raspunde nici pentru uzucapiunea inceputa anterior incheierii contractului, dar desavarsita ulterior, de­oarece cumparatorul devenit proprietar avea posibilitatea sa intrerupa cursul prescriptiei achizitive.

c. O a treia conditie pentru antrenarea obligatiei de garantie contra evictiunii este necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator. In cazul in care cumparatorul a cunoscut pericolul evictiunii, se prezuma ca a acceptat sa suporte consecintele acesteia.

Sarcina probei cunoasterii evictiunii de catre cumparator revine celui care pretinde aceasta (vanzatorului).

Deosebit de garantia contra evictiunii rezultand din fapta unei terte persoane, vanzatorul este tinut garant contra evictiunii rezultand si dintr‑un fapt personal.

Prin fapt personal, in intelesul art. 1339 C. civ., se intelege orice fapt sau act (anterior contractului, dar tainuit fata de cumparator, ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract) savarsit de catre vanzator sau succesorii sai (universali sau cu titlu universal) de natura a‑l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului.

In acest caz este irelevant daca tulburarea este de fapt sau de drept.

Intr‑o asemenea situatie, cumparatorul se va apara prin invocarea unei exceptii personale, numita exceptie de garantie, intrucat "cine trebuie sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga".

Potrivit art. 1339 C. civ., aceasta obligatie a vanzatorului de a nu il tulbura pe cumparator este de esenta vanzarii si deci nu poate fi inlaturata sau modificata de parti, caci "orice conventie contrarie este nula".

Modul de functionare a obligatiei de garantie contra evictiunii. In cazul in care cumparatorul este pe cale de a fi evins, el este dator sa-l cheme in garantie pe vanzator in procesul intentat de tertul reclamant.

Pe langa chemarea in garantie a vanzatorului in procesul intentat de tert, cumparatorul are si o alta posibilitate, si anume, are deschisa calea unei actiuni directe (in dezdaunare) impotriva vanzatorului. In aceasta situatie, insa, cumparatorul se expune la pierderea pretului, a daunelor‑interese si a cheltuielilor de judecata, daca vanzatorul face dovada ca ar fi avut mijloace potrivnice, necunoscute de cumparator, pentru a respinge pretentiile tertului - exceptia procesului rau condus (art. 1351 C. civ.).

In concluzie, atata vreme cat evictiunea nu s‑a produs, vanzatorul nu trebuie sa comita nici un fapt sau act juridic care ar putea sa-l tulbur pe cumparator (obligatie de a nu face).

In ipoteza in care evictiunea este iminenta, vanzatorul este de drept obligat sa‑l apere pe cumparator sub conditia, insa, ca paratul-cumparator sa-l cheme in garantie (obligatie de a face).

In fine, daca evictiunea s‑a produs, vanzatorul este raspunzator de daune (obligatie de a da).

Efectele obligatiei de garantie contra evictiunii

Evictiunea totala. Evictiunea este totala in situatia in care cumparatorul pierde in intregime proprietatea asupra lucrului care a format obiectul vanzarii‑cumpararii.

Potrivit art. 1341 C. civ., in caz de evictiune totala se produc urmatoarele efecte:

a. Vanzatorul trebuie sa restituie integral pretul, caci, de vreme ce cumparatorul a fost evins, detinerea pretului de catre vanzator este lipsita de cauza (art. 1341 pct. 1 C. civ.);

b. Cumparatorul are dreptul si la valoarea fructelor naturale si civile pe care a fost obligat sa le inapoieze celui care l-a evins (art. 1341 pct. 2 C. civ.);

c. Cumparatorul este indreptatit si la restituirea cheltuielilor de judecata, precum si a cheltuielilor contractului (autentificare, taxe de timbru etc. ‑ art. 1341 pct. 3 si 4 C. civ.);

d. De asemenea, cumparatorul are dreptul la daune‑interese (art. 1341 pct. 4 C. civ.). Potrivit art. 1344‑1345 C. civ., daunele datorate de vanzator pentru evictiune constau in diferenta intre pret si sporul de valoare dobandit de bun intre momentul incheierii contractului si deposedarea cumparatorului, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare, daca sporul a fost sau nu previzibil, ori vanzatorul de buna-credinta sau de rea‑credinta.

Tot cu titlu de daune-interese, vanzatorul este obligat sa restituie si cheltuielile necesare, precum si cheltuielile utile. In cazul in care vanzatorul a fost de rea‑credinta, datoreaza si cheltuielile voluptuarii, adica cele facute in scop de lux (art. 1346 C. civ).

Evictiunea partiala. In caz de evictiune partiala, cumparatorul pierde doar o parte a proprietatii sau sufera o restrangere a dreptului de proprietate asupra bunului care formeaza obiectul vanzarii‑cumpararii. Evictiunea partiala da dreptul cumparatorului de a alege intre a cere rezolutionarea vanzarii si mentinerea ei cu despagubiri pentru pierderea incercata.

Potrivit art. 1347 C. civ., cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii numai daca

evictiunea partiala este atat de importanta, incat el nu ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada. In aceasta ipoteza, cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind in schimb pretul si despagubiri ca in cazul evictiunii totale.

In situatia in care cumparatorul opteaza pentru mentinerea vanzarii, cu toata evictiunea incercata, sau nu poate cere rezolutiunea vanzarii, el are dreptul de a pretinde valoarea partii pierdute, valoare calculata la momentul producerii evictiunii.

Modificarea obligatiei de garantie contra evictiunii. Garantia contra evictiunii este de esenta vanzarii, astfel ca vanzatorul este de drept obligat sa‑l garanteze pe cumparator. Aceasta garantie poarta denumirea de garantie de drept.

Potrivit art. 1338 C. civ., "partile pot prin conventie sa adauge, sa micsoreze sau sa stearga obligatia de a rasupunde de evictiune". Garantia majorata, micsorata sau inlaturata se numeste garantie de fapt (conventionala).

Cu toate acestea, legiuitorul limiteaza efectele clauzei de exonerare de garantie contra evictiunii in doua situatii, si anume:

a. Vanzatorul va raspunde pentru evictiunea care a rezultat dintr‑o fapta personala a sa sau a succesorilor sai in drepturi, indiferent daca fapta a fost savarsita anterior sau ulterior incheierii contractului de vanzare‑cumparare (art. 1339 C. civ.), afara daca in clauza de exonerare s‑ar fi mentionat expres fapta pentru care vanzatorul intelege sa se exonereze.

b. Tot astfel, daca s‑ar exonera de raspundere pentru evictiunea provenita din fapta tertilor, vanzatorul nu se poate exonera de obligatia restituirii pretului, afara de cazul cand in contractul de vanzare‑cumparare se mentioneaza expres ca bunul este cumparat pe riscul cumparatorului sau ca acesta cumpara cu toate ca avea cunostinta de pericolul evictiunii (art. 1340 C. civ.).

Clauza de exonerare scuteste insa, in toate cazurile, pe vanzator de plata daunelor‑interese.

b. Obligatia vanzatorului de garantie contra viciilor

Notiunea de vicii ascunse. Vanzatorul este dator sa asigure cumparatorului folosinta linistita a lucrului. Asa fiind, el este tinut raspunzator in cazul in care lucrul vandut are unele defecte (vicii) care il fac impropriu intrebuintarii in scopul pentru care a fost cumparat sau care sunt de natura sa‑i micsoreze intr‑atat de mult valoarea de intrebuintare, incat, daca cumparatorul le‑ar fi cunoscut, n‑ar mai fi cumparat lucrul sau nu ar fi platit acelasi pret (art. 1352 C. civ.).

In cazul in care viciile pot fi inlaturate prin repararea bunului, cumparatorul va putea cere acest lucru.

Conditiile obligatiei de garantie contra viciilor. Pentru a fi antrenata raspunderea vanzatorului, viciile trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii:

a. Viciile sa fie ascunse. Potrivit art. 1353 C. civ., vanzatorul nu raspunde de "viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga".

Viciul are caracter ascuns daca el nu poate fi observat la o atenta verificare a lucrului si, evident, cumparatorul nu l‑a cunoscut si nici nu putea sa‑l cunoasca, iar vanzatorul nu l‑a incunostintat despre existenta acestuia. Sarcina probei cunoasterii viciului

de catre cumparator incumba vanzatorului.

Raspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului va reveni vanzatorului, chiar daca a fost de buna‑credinta, adica nu a cunoscut viciile.

Posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciile lucrului se apreciaza in abstracto, avandu‑se in vedere un cumparator prudent si diligent. Prin urmare, in situatia in care se cumpara un bun pentru a carui cunoastere sunt necesare cunostinte de specialitate, daca cumparatorul nu apeleaza la o persoana calificata in domeniu, inseamna ca si‑a asumat riscul cumpararii unui bun afectat de vicii.

b. Viciile sa existe in momentul incheierii contractului, adica viciul ascuns al lucrului sa fi existat anterior sau sa fie concomitent vanzarii.

Pentru viciile care survin ulterior vanzarii-cumpararii, vanzatorul nu poate fi tinut raspunzator, deoarece, prin efectul transmiterii proprietatii, riscurile trec asupra cumparatorului.

In cazul in care transferul dreptului de proprietate asupra bunului urmeaza sa aiba loc la o data ulterioara celei a incheierii contractului de vanzare‑cumparare, vanzatorul are obligatia de a raspunde pentru viciile ascunse ivite intre momentul incheierii contractului si transferul dreptului de proprietate.

Daca vanzarea s‑a efectuat sub conditie suspensiva, viciul ascuns trebuie sa existe la momentul indeplinirii conditiei.

b.          Viciile sa fie grave. Se considera ca viciile sunt grave daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii potrivit destinatiei sau naturii sale sau atunci cand acestea ii micsoreaza intr‑atat valoarea de intrebuintare incat, in cazul in care cumparatorul

le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumparat bunul sau ar fi platit un pret mai mic.

Raspunderea vanzatorului pentru viciile ascunse ale lucrului se antreneaza indiferent daca acesta le cunostea sau nu, respectiv daca a fost de buna sau de rea-credinta.

Dovada intrunirii cumulative a cerintelor legale care conditioneaza raspunderea vanzatorului pentru viciile lucrului cade in sarcina cumparatorului.

Efectele raspunderii pentru vicii ascunse. In cazul in care descopera ca lucrul vandut este afectat de vicii ascunse, cumparatorul are facultatea de a cere, potrivit art. 1355 C. civ., fie rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului.

In cazul in care vanzatorul a fost de rea-credinta este tinut, potrivit art. 1356 C. civ., si la plata de daune‑interese, inclusiv beneficiul nerealizat.

- Actiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii este numita actiune redhibitorie. Aceasta actiune este admisa in cazul in care, datorita viciului, bunul este impropriu intrebuintarii potrivit destinatiei sau naturii sale ori valoarea de intrebuintare este intr‑atat de micsorata incat, in cunostinta de cauza, cumparatorul nu ar fi incheiat contractul. Nu se cere, insa, ca bunul sa fie absolut impropriu utilizarii potrivit destinatiei sale normale.

Daca actiunea redhibitorie a fost admisa, cumparatorul va trebui sa restituie lucrul in starea in care se afla, iar vanzatorul sa restituie pretul incasat si sa‑l despagubeasca pe cumparator pentru cheltuielile ocazionate de incheierea contractului. Aceste despagubiri sunt datorate de catre vanzator chiar si atunci cand cumparatorul nu mai poate restitui bunul

datorita viciilor ascunse.

- Daca cumparatorul nu cere rezolutiunea contractului, el va pastra bunul, putand solicita reducerea corespunzatoare a pretului, proportional cu paguba provocata de viciile ascunse si restituirea partii respective din pretul achitat (art. 1355 C. civ.). Actiunea de reducere a pretului este numita actiune estimatorie sau quanti minoris, caci aprecierea valorii lucrului se apreciaza prin expertiza.

Actiunea redhibitorie si cea estimatorie nu se pot exercita concomitent, cumparatorul fiind obligat sa opteze pentru una dintre ele.

Cumparatorul are si posibilitatea remedierii defectiunilor de catre vanzator sau chiar de catre el pe seama vanzatorului, cand aceasta reparare este posibila si cand ea nu ar ocaziona cheltuieli disproportionate in raport cu valoarea lucrului. In aceeasi masura se poate cere si inlocuirea de catre vanzator bunului defect.

Termenul de intentare a actiunilor. Potrivit art. 5 din Decretul nr. 167/1958, "dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie".

In cazul in care viciile au fost ascunse cu viclenie, adica vanzatorul a fost de rea‑credinta (a cunoscut viciile), actiunea redhibitorie si cea estimatorie se prescriu in termenul general de prescriptie extinctiva, adica in termen de 3 ani.

Aceste termene incep sa curga de la data descoperirii viciilor, insa cel mai tarziu la implinirea unui an de la predarea lucrului de orice natura, cu exceptia constructiilor cand termenul incepe sa curga cel mai tarziu la implinirea a 3 ani de la predare (art. 11 alin. 1‑2 din Decretul nr. 167/1958).

Modificarea conventionala a garantiei pentru vicii. Nefiind reglementata prin norme imperative, partile pot conveni asupra agravarii raspunderii vanzatorului pentru vicii, instituind si raspunderea pentru viciile aparente sau pentru cele aparute ulterior vanzarii s.a.

Daca vanzatorul a fost de buna‑credinta, partile pot conveni limitarea ori inlaturarea

garantiei pentru vicii (art. 1354 C. civ.). In cazul in care vanzatorul a fost de rea‑credinta, clauza expresa de exonerare sau limitare a raspunderii nu poate fi invocata contra cumparatorului de buna‑credinta, vanzatorul facandu‑se vinovat de dol prin omisiune.

C. Alte obligatii ale vanzatorului

Alaturi de obligatia predarii bunului si cea de garantie sub cele doua aspecte, vanzatorul isi poate asuma si alte obligatii accesorii cum ar fi, de exemplu, sa‑l instruiasca pe cumparator asupra pastrarii si utilizarii bunului vandut, indeosebi la bunuri casnice electro-tehnice si electronice de folosinta indelungata, autoturisme etc.

Desigur, asemenea informatii sunt utile pentru cumparator, dar, in acelasi timp, in cazul nerespectarii lor intocmai de catre acesta, sunt de natura sa exonereze de raspundere pe vanzator si aceasta chiar daca defectiunea apare in perioada de garantie.

§ 3. Obligatiile cumparatorului

A. Plata pretului

Potrivit art. 1361 C. civ. "Principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul la ziua si la locul determinat prin contract".

Plata pretului trebuie facuta vanzatorului, insa ea poate fi facuta si unei alte persoane, indicata de vanzator.

Cat priveste locul platii pretului acesta este cel stabilit de parti prin contract (art. 1361 C. civ.). In cazul in care partile nu au convenit nimic cu privire la acesta, plata pretului se va face acolo unde are loc predarea bunului (art. 1362 C. civ.), respectiv la domiciliul vanzatorului, plata fiind portabila.

In ceea ce priveste modalitatea de plata a pretului, aceasta se poate realiza:

- fie sub forma unei sume globale care sa faca obiectul unei prestatii unice;

- fie in mod fractionat, esalonat in timp, in rate la anumite termene, de regula lunar, caz in care vanzatorul isi poate lua masuri de precautie in vederea garantarii platii pretului, rezervandu-si prin contract proprietatea lucrului pana la achitarea ultimei rate.

Potrivit art. 1363 C. civ., cumparatorul este obligat sa plateasca dobanzi, pana la achitarea integrala a pretului in urmatoarele cazuri:

- daca partile au convenit expres prin contract acest fapt;

- daca lucrul vandut si predat este producator de fructe (naturale sau civile) ori alte venituri;

- in toate celelalte cazuri numai daca cumparatorul a fost pus la intarziere printr‑o notificare.

In cazul in care vanzatorul refuza primirea platii pretului, cumparatorul se va putea elibera de aceasta obligatie printr‑o oferta reala, iar daca vanzatorul refuza in continuare, cumparatorul va putea consemna suma la Casa de Economii si Consemnatiuni, cerand instantei de judecata sa valideze plata astfel facuta (art. 1114 C. civ.).

In caz de neplata a pretului de catre cumparator, vanzatorul poate sa‑si exercite dreptul de retentie asupra bunului pana in momentul platii. Pentru exercitarea dreptului de retentie de catre vanzator, trebuie intrunite doua conditii:

- creanta privind pretul sa fie exigibila;

- cumparatorul sa nu fi dobandit detentiunea bunului care formeaza obiectul vanzarii.

In situatia in care bunul a fost predat cumparatorului, vanzatorul va putea cere executarea silita a obligatiei de plata a pretului, avand un privilegiu special care-i confera dreptul de a fi satisfacut cu preferinta fata de alti creditori, din pretul bunului vandut (art. 1737 pct. 1 C. civ.). Actiunea in plata pretului are caracter personal si se prescrie in termenul general de 3 ani.

Vanzatorul poate opta si pentru a cere rezolutiunea contractului de vanzare‑cumparare pentru neplata integrala sau partiala a pretului, inclusiv a dobanzilor. Actiunea in rezolutiunea vanzarii poate fi introdusa de urmatoarele persoane:

- in primul rand de vanzator;

- de succesorii sai universali, succesorii cu titlu universal si chiar de catre cei cu titlu particular, daca actiunea se cuprinde in legat;

- de creditorii vanzatorului pe calea actiunii oblice;

- de catre tertele persoane care l‑au platit pe vanzator si s‑au subrogat in drepturile acestuia prin actiunea subrogatorie (art. 1106‑1107 C. civ).

Actiunea in rezolutiunea vanzarii are un caracter real (art. 1368 C. civ.), ceea ce inseamna ca poate fi intentata impotriva oricarei persoane in posesia careia se afla bunul vandut.

Rezolutiunea are drept consecinta desfiintarea cu efect retroactiv a vanzarii‑ cumpararii, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara, ducand, in principiu, si la desfiintarea tuturor drepturilor constituite in favoarea tertelor persoane de catre cumparator asupra bunului vandut.

B. Luarea in primire a lucrului

Cumparatorul este obligat sa ia in primire lucrul vandut la locul si la termenul la care vanzatorul este obligat sa‑l predea. Prin urmare, aceasta operatie trebuie executata la termenul stabilit in contract, iar in lipsa unei asemenea stipulatii, potrivit obiceiului locului (art. 970 alin. 2 C. civ.); daca nu exista un obicei, indata dupa incheierea contractului.

In cazul in care cumparatorul refuza preluarea lucrului (mobil), vanzatorul il poate pune in intarziere, iar daca cumparatorul persista in refuzul sau, vanzatorul are un drept de optiune intre consemnarea bunului in depozit, cu autorizarea justitiei si pe cheltuiala cumparatorului si rezolutiunea vanzarii cu daune‑interese.

Daca vanzarea-cumpararea a avut ca obiect bunuri (mobile) alterabile sau supuse fluctuatiei de valoare, intrucat vanzatorul ne le poate consemna in depozit si astepta o hotarare judecatoreasca, rezolutiunea se produce de drept si fara punere in intarziere dupa expirarea termenului prevazut pentru ridicarea lor, daca termenul a fost stipulat numai in favoarea vanzatorului (art. 1370 C. civ.).

C. Suportarea cheltuielilor vanzarii‑cumpararii

Potrivit art. 1305 C. civ., cumparatorul este obligat sa suporte cheltuielile vanzarii, daca partile nu au stipulat altfel.

Aceste cheltuieli care incumba cumparatorului ca un accesoriu al pretului constau in cheltuieli propriu‑zise ale actului, taxele de timbru, de autentificare a actelor in cazul bunurilor imobile. Tot in sarcina cumparatorului sunt si cheltuielile ocazionate de ridicarea si transportul bunurilor.

Partile pot prevedea, insa, ca aceste cheltuieli sa fie suporte in comun sau chiar

numai de catre vanzator.

SECTIUNEA A IV‑A

VARIETATI ALE CONTRACTULUI DE VANZARE‑CUMPARARE

§ 1. Vanzarea dupa greutate, numar sau masura

Aceasta varietate de vanzare are ca obiect numai lucruri de gen, dintr‑un lot determinat. Pentru individualizarea cantitatii vandute va trebui sa se efectueze numararea sau masurarea acesteia.

Caracteristic acestei varietati de vanzare‑cumparare este faptul ca transferul dreptului de proprietate asupra bunului si a riscurilor de la vanzator la cumparator are loc ulterior incheierii contractului, si anume, in momentul individualizarii bunurilor prin cantarire, numarare sau masurare.

§ 2. Vanzarea cu gramada (art. 1299 C. civ.)

Aceasta varietate de vanzare are ca obiect bunuri care vor fi individualizate printr‑o

cantitate determinata prin masa lor. Constituie vanzare cu gramada (in bloc), de exemplu, cartofii dintr‑un depozit, lemnele de foc dintr-un camion etc.

Pretul se determina global, pentru intreaga cantitate.

Dreptul de proprietate si riscul pieirii fortuite a bunului vandut se transmit de la vanzator la cumparator in momentul realizarii acordului de vointa dintre parti, intrucat din acest moment lucrul vandut si pretul au fost convenite de parti.

§ 3. Vanzarea pe gustate

Potrivit art. 1301 C. civ., "In privinta vinului, a oliului si a altor asemenea lucruri care, dupa obicei, se gusta mai inainte de a se cumpara, vinderea nu exista pana ce cumparatorul nu le‑a gustat si n‑a declarat ca‑i convin".

Vanzarea pe gustate este intalnita frecvent in piete, targuri, unde se desfac bunuri alimentare. Pentru incheierea valida a unei asemenea vanzari este necesar ca, in prealabil, cumparatorul sa fi gustat aceste bunuri si sa fi declarat ca ii convin.

Proprietatea bunului se transmite dupa ce acesta este individualizat.

§ 4. Vanzarea pe incercate

Potrivit art. 1302 C. civ., vanzarea pe incercate este un contract incheiat din momentul realizarii acordului de vointa, sub conditia suspensiva a incercarii lucrului de catre cumparator (sau un expert). Cumparatorul ar putea refuza lucrul numai daca in mod obiectiv acesta este necorespunzator, fapt poate care poate fi dovedit, in caz de neintelegere, prin expertiza.

Contractul se considera perfectat numai dupa ce cumparatorul, in urma incercarii lucrului a dat raspuns pozitiv, evident, in termenul fixat de parti pentru incercare; in caz de

neintelegere, momentul este apreciat de instanta de judecata.

Cu vanzarea pe incercate este asimilata si vanzarea pe mostra, cand se cere ca bunul

vandut sa corespunda mostrei. Daca bunul care formeaza obiectul vanzarii‑cumpararii nu corespunde mostrei, cumparatorul poate refuza preluarea lucrului, putand cere inlocuirea

acestuia cu altul corespunzator mostrei sau rezolutiunea contractului.

§ 5. Vanzarea de drepturi de creanta (cesiunea de creanta)

Aceasta varietate de vanzare constituie un mijloc specific de transmitere a obligatiilor, care consta in acordul de vointa prin care creditorul (cedent) transmite in mod voluntar, cu titlu oneros sau gratuit, dreptul sau de creanta unei alte persoane, numita cesionar, care devine astfel creditor in locul sau si care va putea incasa creanta cedata de la

debitor (debitor cedat).

Operatiunea este studiata pe larg la materia obligatiilor.

§ 6. Vanzarea unei succesiuni (mosteniri)

Vanzarea unei succesiuni (mosteniri) este un contract prin care titularul unui drept succesoral instraineaza cu titlu oneros acest drept altei persoane, fie comostenitor, fie o persoana straina de mostenire.

O asemenea vanzare este posibila numai dupa momentul deschiderii succesiunii, pentru ca altfel suntem in prezenta unui pact asupra unei succesiuni nedeschise, interzis de lege sub sanctiunea nulitatii absolute, si numai daca succesibilul a optat in sensul acceptarii succesiunii in termenul prevazut de lege (de altfel, faptul vanzarii mostenirii echivaleaza cu o acceptare tacita a acesteia).

Potrivit art. 1400 C. civ., o asemenea vanzare produce efecte intre parti de la data deschiderii succesiunii.

§ 7. Vanzarea cu pact de rascumparare

Codul civil, in art. 1371‑1387, in redactarea sa initiala, aplicabila pana la 2 aprilie 1931, reglementa pactul de rascumparare.

Aceasta varietate de vanzare era supusa unei conditii rezolutorii exprese, prin care vanzatorul isi rezerva facultatea de a relua bunul vandut, restituind pretul si cheltuielile facute de cumparator intr‑un anumit termen.

Vanzarea cu pact de rascumparare este interzisa prin lege sub sanctiunea nulitatii absolute, ea disparand prin art. 4 al Legii Cametei din 2 aprilie 1931, care a abrogat art. 1371‑1387 C. civ.

§ 8. Vanzarea cu arvuna (art. 1297‑1298 C. civ.)

Prin arvuna se intelege suma de bani pe care una dintre parti o da celeilalte cu ocazia incheierii unui contract sau antecontract, suma care reprezinta, de regula, o parte din pret, urmand ca, in caz de neexecutare a contractului din culpa uneia dintre ele, aceasta sa piarda suma data, respectiv sa restituie dublul sumei primite.

In cazul in care contractul nu mai poate fi executat din cauze independente de vointa partilor sau daca acestea inteleg sa puna capat contractului, ori daca acesta este lovit de nulitate (art. 1297 alin. 1 C. civ.), conventia accesorie de arvuna ramane fara efect, ea trebuind sa fie restituita de cel care a primit‑o. Daca contractul este dus la bun sfarsit ‑ partile executandu‑si obligatiile asumate ‑, arvuna este o parte integranta a prestatiei partii care a dat‑o.

§ 9. Cesiunea de drepturi litigioase si retractul litigios (art. 1402-1404 C. civ.)

Un drept este litigios in situatia in care asupra lui exista o contestatie, un litigiu dedus inaintea judecatii.

Definitia retractului litigios este data de art. 1402 C. civ., potrivit caruia, "cel in contra carui exista un drept litigios vandut se va putea libera de cesionar numarandu‑i pretul real al cesiunii, spezele contractului si dobanda din ziua cand cesionarul a platit pretul cesiunii".

Efectele retractului litigios constau in desfiintarea cu efect retroactiv a vanzarii dreptului litigios fata de retractant (debitorul cedat) si stingerea procesului, deoarece retractantul dobandeste dreptul litigios de la adversarul din proces, astfel ca se substituie in drepturile acestuia (cumparator), cumuland calitatile de reclamant si parat, calitati incompatibile.

§ 10. Vanzarea la licitatie (art. 1388-1390 C. civ.)

In aceasta situatie bunul care urmeaza sa fie vandut este pus in vanzare in mod public si cu respectarea unor proceduri speciale, fiind vandut (adjudecat) aceluia dintre participantii la licitatie care ofera pretul cel mai mare (art. 1388 C. civ.).

Vanzarea la licitatie poate fi voluntara sau silita (judiciara).

Licitatia se desfasoara sub conducerea unui agent al instantei de judecata si se incheie printr‑o ordonanta de adjudecare, care constituie titlul de proprietate al cumparatorului.

In cazul in care vanzarea la licitatie are loc in cadrul procedurii executarii silite, sunt aplicabile normele speciale din Codul de procedura civila, care instituie aceasta procedura.

§ 11. Vanzarea catre populatie a locuintelor construite din fondurile statului si din fondurile unor unitati de stat

Dupa anul 1989, organul legislativ a adoptat doua acte normative prin care s‑a reglementat vanzarea catre populatie a locuintelor si a altor spatii din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, si anume: Decretul‑Lege nr. 61/1990 si Legea nr. 85/1992.

Potrivit acestor acte normative, sunt supuse vanzarii doar locuintele construite din fondurile statului, nu si cele devenite proprietate de stat in temeiul unor acte normative adoptate inainte de anul 1989.

Potrivit reglementarilor in vigoare, prefecturile judetene si cea a municipiului Bucuresti au in competenta lor dreptul de a stabili prin decizie lista locuintelor destinate spre vanzare catre populatie.