Accesiunea, ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

Accesiunea, ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

1. Notiune

Dreptul de accesiune este reglementat de art.482 C.civ. si este enumerat printre modurile de dobandire ale dreptului de proprietate, prevazute de art.645 din acelasi cod, constituind un mod originar de dobandire. El este definit, conform art.488 coroborat cu art.482 C.civ. ca o incorporare materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai important si in virtutea careia, daca cele doua lucruri au apartinut unor proprietari diferiti, proprietarul lucrului mai important dobandeste dreptul de proprietate si asupra lucrului mai putin important. Ceea ce numim accesiune, este o consecinta a incorporarii materiale a unui lucru accesoriu cu lucrul principal, care formeaza obiectul dreptului, fie ca lucrul accesoriu e un produs al lucrului principal, fie ca e unit cu el in mod material sau artificial. In doctrina s-a afirmat ca: "Principiul e ca tot ce e produs de lucrul care e obiectul dreptului, precum si tot ce se incorporeaza in lucru, e cuprins in obiectul dreptului." Accesiunea mai este denumita si incorporatiune.

Codul nostru civil de la 1864 reglementa accesiunea in art.483-516. De atunci si pana astazi au aparut o serie de modificari si abrogari exprese sau tacite prin acte normative succesive si sisteme legislative diferite. Au mai ramas in vigoare putine texte, care la rindul lor se adapteaza in prezent in urmatoarele directii calauzitoare:

a) accesiunea, ca mod de dobandire a proprietatii este admisibila numai exceptional, atunci cand doua lucruri apartinand de proprietari diferiti s-au unit in asa fel incat separarea lor nu se mai poate produce decat prin deteriorarea lor sau distrugerea unuia dintre ele, interesul economic si cel al proprietarilo 525h76f r impunand atribuirea la unul dintre ei. Acela nu poate fi altul decat proprietarul lucrului principal. Lucrul principal este acela care are valoare mai ridicata si diferenta de valoare trebuie sa fie substantiala;

b) cazurile de dobandire a dreptului de proprietate nu opereaza in raporturile dintre soti, cand prin contributie comuna acestia ridica constructii pe terenul proprietatea unui dintre ei. Sotul neproprietar dobandeste un drept de folosinta asupra terenului apartinand celuilalt sot pe care se afla constructia. Acest drept de folosinta apreciem ca in prezent este asimilat dreptului de superficie, avand la baza invoiala sotilor. Dreptul de superificie nu era acceptat sub imperiul Legilor nr.58 si nr.59 din 1974. Odata cu abrogarea lor, consideram ca acest drept a revenit in deplina actualitate, fiind de altfel semnalat in literatura de specialitate.[i] Cu acest amendament se aduc corectiile de consecinta opiniilor aratate ale autorilor citati mai inainte;

c) cand lucrul accesoriu face parte din domeniul public, consideram ca nu poate opera dreptul de accesiune in favoarea dreptului de proprietate privata a persoanelor fizice sau juridice, altele decat statul. In virtutea art.135 (5) din Constitutia Romaniei, bunurile proprietate publica sunt declarate inalienabile. Textul stabileste restrictiv, statuand ca in conditiile legii ele pot fi date in administrare regiilor autonome si institutiilor publice, sau pot fi concesionate ori inchiriate. Per a contrario, ele nu pot sa-si schimbe proprietarul si nici sa primeasca o alta destinatie in afara celor limitativ si expres aratate de lege.

Lucrurile afectate interesului obstesc, cat timp aceasta destinatie subzista, exced posibilitatii de a fi susceptibile de a face obiectul dreptului privat, in intelesul art.475 C.civ. Regimul lor juridic este impus de dreptul public (si nu de cel privat). Ca atare, in privinta lor, din punct de vedere al art.5 C.civ., nu se poate deroga prin conventii sau acte juridice unilaterale. Lucrurile afectate uzului obstesc, nu pot face obiectul revendicarii, a aproprierii dreptului de proprietate, intrucat fac exclusiv obiectul proprietatii publice, uzajul lor este al intregului public si drepturile ce se poarta nu sunt echivalente dreptului de proprietate in sensul Codului civil.[ii] Bunurile care fac parte din domeniul privat al statului sunt susceptibile de a fi dobandite prin accesiune. In prezent regimul juridic al proprietatii private se bucura de un tratament egal indiferent de titularul dreptului de proprietate. Cu alte cuvinte, toate bunurile care se afla in circuit civil, adica susceptibile de instrainare pot face obiectul dobandirii dreptului de proprietate prin acesiune.

Dupa obiectul principal la care se refera, accesiunea poate fi imobiliara si mobiliara; la randul sau cea imobiliara poate fi naturala si artificiala.

2. Accesiunea imobiliara

Accesiunea imobiliara naturala este aceea care se realizeaza fara interventia omului si apare in urmatoarele cazuri reglementate de Codul civil: aluviunea (art.495), avulsiunea (art.498); insulele si prundisurile (art.500); accesiunea albiei unei ape curgatoare (rau, parau, fluviu, art.502); accesiunea animalelor salbatice (porumbei, albine, iepuri etc., art.503).

La accesiunea imobiliara naturala trebuie sa se tina seama de prevederile art.5 din Legea nr.18/1991, privind fondul funciar, pentru ca se preteaza la modificari naturale terenurile care prin acest text sunt afectate domeniului public. Textele Codului civil sufera corectiile corespunzatoare in cazul albiilor raurilor si fluviile, cuvetele lacurilor de interes public, terenuri cu destinatie forestiera, plajele etc., nesusceptibile de dobandire prin accesiune in dauna domeniului public. Principiul general care domina in textele Codului civil materia accesiunii imobiliare este ca pamantul se considera totdeauna ca lucrul principal. Pornind de la aceasta, toate lucrurile care se incorporeaza in el sunt considerate accesorii, facand abstractie de valoare.[iii]

In prezent, cand exista bunuri mobile sau imobile ca valori mai ridicate decat pamantul pe care ele se aseaza sau in care se incorporeaza, consideram ca aceasta conceptie traditionala trebuie schimbata si pe plan legislativ. In doctrina si in practica s-a acceptat ca aceasta conceptie trebuie reconsiderata, pentru ca progresul economic (si odata cu el dreptul civil si comercial) din societatea contemporana, iar criteriul valoric al imobilelor fata de mobile, a pamantului fata de alte bunuri nu mai este de actualitate. Preocuparea principala pentru infrangerea acestei conceptii traditionale, s-a manifestat cu mai multa asiduitate la autorii de specialitate in drept comercial.[iv]

Intr-o speta solutionata de Curtea de Apel, invocand argumente de drept comparat si pe autorii citati se abordeaza aceasta chestiune pe inlaturarea diferentierii automate dintre mobil si imobil, precum si pe reconsiderarea criteriului pur valoric pentru a nu se crea artificial distinctia dintre un lucru considerat principal si altul accesoriu.[v]

In solutionarea spetei in materie contractuala, unde se pune in discutie daca vanzarea imobiliara este de natura civila sau comerciala, se pune si problema daca in cadrul vanzarii activului comercial, potrivit Legii nr.58/1991, care dintre bunuri au calitatea de a fi principale: pamantul, spatiile comerciale, fondul de comert, marfurile. S-a considerat ca in realizarea raportului juridic, in speta de natura contractuala, nu pamantul precumpaneste ca fiind lucrul principal. Celelalte componente ale "activului", potrivit art.53-62 din Legea nr.58/1991, caracterizate prin totalitatea lor corporala si incorporala, dar apartinand aceluiasi "activ", unde este cuprins si terenul dau o importanta economica specifica si deci, principala. Fondul de comert este o entitate atat corporala cat si incorporala, prin componentele sale care pot sa includa si imobile, nu mai fac absoluta ierarhizarea in sensul aprecierii imobilului ca un lucru principal, pentru a opera accesiunea, desi poate fi posibila.[vi]

Acesta este si rolul practicii judiciare, de a interpreta o lege potrivit realitatilor vietii sociale, pe care normele juridice sunt chemate sa o ordoneze. Pentru a dezlega judiciar raportul social concret dedus judecatii, conflictul de interese care este actual, norma juridica nu poate fi privita inchistat si imuabil, ea trebuie actualizata pentru a nu deveni anacronica in solutionarea raporturilor juridice concrete.

Revenind la analiza teoretica a accesiunii imobiliare naturale, ea este de doua feluri: accesiunea pamanturilor depuse sau create de ape si accesiunea animalelor. In lipsa unei reglementari apreciem ca, prin asemanare, textele art.495, 498 si 500 din C.civ. sunt aplicabile si in cazul cand accesiunea se realizeaza pe alta cale si ne referim la depunerile rezultate in urma miscarilor tectonice de pamant, ale actiunii vulcanilor, a exploziilor etc.

a) Aluviunile sunt cresteri de pamant ce se fac succesiv si pe nesimtite la malurile fluviilor si ale raurilor. Textul art.495 C.civ. se interpreteaza in sensul ca el se refera la orice apa curgatoare, adica si la pararuri. Aceste depuneri se mai numesc si maluri si provin din faptul ca adesea apele curgatoare depun incetul cu incetul pamant si materiale pe unul din maluri. Ele apartin proprietarului terenului riveran, la care s-au facut acele depuneri de pamant, indiferent de natura cursului de apa. Sunt asimilate cu aluviunile pamanturile lasate de apele curgatoare, cand acestea se retrag pe nesimtite de la un mal la altul, prin modificarea treptata a cursului lor. In conformitate cu art.496 din C.civ., pamantul descoperit si eliberat prin retragerea apei, apartine proprietarului fondului de-a lungul caruia s-a retras apa. Caracteristic pentru aluviune este ca proprietarul de pe celalalt mal, al carui fond scade prin faptul ca apa s-a extins spre el, nu poate sa ceara nici o despagubire de la proprietarul al carui fond s-a marit si nici nu poate sa revendice pamantul descoperit prin retragerea apei. (Vezi aici C.Hamangiu, N.Georgean, vol.II, p.495).

b) Avulsiunile sunt adaugiri ale unor bucati de pamant smulse brusc datorita actiunii apelor curgatoare si care se adauga la alt fond. Accesiunea se poate recunoaste si identifica. Proprietarul fondului de la care s-a rupt pastreaza asupra ei un drept, o poate revendica de la proprietarul fondului la care s-a produs alipirea. Actiunea in revendicare poate fi intentata in termen de un an, altminteri portiunea rupta si alipita devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a alipit. Termenul de un an este un termen de decadere. El se calculeaza de la data alipirii si nu are relevanta faptul ca noul proprietar a pus sau nu stapanire pe portiune.[vii]

c) Insulele si prundisurile, in conformitate cu art.500 C.civ., cand acestea se formeaza in rauri navigabile si neplutitoare, sunt ale proprietarului tarmului pe care ele s-au format. In urma determinarii liniei mediane a apei, revin in totalitate sau in parte proprietarului fondului riveran spre aceasta linie mediana. Cand ea trece peste linia mediana a raului "fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra partii din insula ce se intinde spre el, pornind de la jumatatea raului." Este locul unde trebuie sa avem in vedere apele care tin de domeniul public, conform art.5 din Legea nr.18/1991, si Legea nr.107/1996, legea apelor, care prevede ca apartin acestui domeniu printre altele ". albiile raurilor si fluviilor.." Problema este de interes juridic daca in urma avulsiunilor sau a insulelor si prundisurilor au loc deplasari intre domeniul public de interes general si cel de interes local sau intre doua unitati administrative locale. Ea isi gaseste rezolvarea in sensul reglementat de Codul civil, daca nu sunt alte reglementari legale prin acte normative speciale sau daca aspectul nu este solutionat pe cale administrativa.

Codul civil nu prevede situatia cand insula sau prundisul se desprinde, se formeaza prin ruperea brusca a unei portiuni de fond. S-a apreciat ca ea poate fi revendicata de proprietarul fondului tot in termen de un an, dupa care ea va apartine statului ca res nullius, alti autori considerand ca dupa un an ea trebuie impartita intre proprietarii riverani, dupa aceleasi reguli prevazute de art.500 C.civ.[viii] Daca insula se desprinde prin avulsiune de la un particular si se formeaza ca insula pe domeniul public, adica pe cursul unui rau sau fluviu, ea poate fi revendicata in termen de un an. In prezent, pentru ca statul sa o cuprinda in patrimoniul public, suntem de parere ca trebuie sa recurga la procedura de expropriere, prevazuta de Legea nr.33/1994. Acest lucru devine aplicabil in ipoteza ca dupa intrarea in vigoare a Legii nr.18/1991 si a Constitutiei se produce o atare insula, pentru ca cele existente anterior, fara indoiala, apartin domeniului public al statului.

Proprietarul de la care s-a desprins insula, poate sa o foloseasca la locul unde ea se afla, care este consecinta fatala a vecinatatii cu o apa curgatoare si nu prejudiciaza pe celalalt proprietar. Pentru ca un proprietar riveran sa reclame proprietatea unei insule formate pe un rau nenavigabil si neplutitor trebuie ca el sa fie proprietar riveran in momentul formarii insulei. Daca proprietatea riverana a fost instrainatata fara ca sa figureze si insula, dobanditorul subsecvent (cumparatorul) nu poate pretinde nici un drept asupra insulei. Impartirea insulei intre riverani se face prin trasarea unei linii imaginare in mijlocul raului (linia mediana). Daca linia nu traverseaza insula, ea va apartine proprietarilor de partea carora s-a format. Daca linia traversaza insula, proprietarii riverani vor avea fiecare dreptul la portiunea de insula care se afla pe partea lor. Dupa formarea insulei, proprietarii se bucura de dreptul de aluviune care se formeaza la aceasta insula.

d) Albia parasita este reglementata de art.502 C.civ., in ipoteza cand un curs de apa isi schimba in mod natural cursul, parasind vechea albie. Interpretarea data de doctrina da dreptul riveranilor, in termen de un an, sa ceara autorizarea de a readuce apa in vechea albie pe cheltuiala lor. Schimbarea cursului apei unui rau nu se confunda cu parasirea subita a unui tarm si intrarea in tarmul opus prin ruperea terenului, deoarece in ipoteza art.502 C.civ. (sau art.563 C.civ.fr.) se prevede situatia cand un rau isi schimba cursul vechi si formeaza un curs nou independent de cel vechi. Nici cu inundatia nu se confunda, care este o cauza temporara prin natura sa, ca si o ruptura de diguri, o furtuna, o ploaie mare. Termenul de un an prevazut la art.498, la avulsiune, pentru revendicare, nu-si gaseste aplicatiune in cazul prevazut de art.502 C.civ.[ix] Se impune si aici precizarea in legatura cu albiile, reglementarea din art.5 din Legea nr.18/1991, in situatiile in care le considera apartinand domeniului public, fiind valabile consideratiile facute, pentru a nu mai repeta.

In conditiile Codului civil roman, daca nu se aproba sau daca nu se face lucrarea de revenire la albia veche, albia parasita se va imparti intre proprietarii riverani, dupa regulile pentru impartirea unei insule. Noua albie se va considera ca fiind albia normala, fara drept de despagubire pentru cei pe fondul carora s-a asezat. Nimeni nu raspunde de cazul fortuit si de forta majora. Face exceptie sistemul de asigurari prin efectul legii pentru terenurile agricole, la care partile pot recurge.

e) Accesiunea animalelor salbatice. Dobandirea dreptului are loc in conditiile art.503 C.civ. Animalele devin un accesoriu al fondului pe care se afla, cat timp ele se stabilesc acolo. Dreptul inceteaza de indata ce animalele parasesc fondul. Animalele salbatice fac parte din fondul cinegetic, acesta in prezent este proprietatea statului si modul de exploatare, inclusiv dobandirea lui, a fost reglementata de Legea nr.26/1976, privind economia vanatului si pescuitului, abrogata prin Legea nr.103/1996. Animalele salbatice circula in voie in natura, ele nu pot fi dobandite prin frauda sau artificii, dupa cum glasuieste finalul textului sus-amintit din C.civ. Vanatoarea sau prinderea autorizata legal a animalelor absolut salbatice, devin proprietate prin ocupatiune, pentru ca ele sunt res nullius cat timp n-au fost prinse, cel care le vaneaza chiar pe un fond strain devine ocupantul lor. Animalele pur domestice nu pot face parte din cele prevazute la art.503 C.civ. Chiar daca ele se afla pe un fond strain apartin proprietarului care le creste. In conditiile dreptului comun poate sa le revendice de la proprietarul unui fond, pe care se afla si refuza sa le restituie. Acesta din urma nu poate invoca exceptia dreptului de accesiune. Animalele semi-domestice, cum sunt porumbeii, caprioarele, albinele, iepurii, stabilite sau in trecere pe fond, apartin acestuia aplicandu-li-se art.503 C.civ. Ele sunt considerate accesorii ale fondului.

3. Accesiunea imobiliara artificiala

Denumirea de "artificiala" presupune faptul ca se realizeaza prin interventia omului. Este reglementata de art.492, C.civ., care prevede ca "orice constructie, plantatie sau lucru facut pe pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra."

In literatura juridica veche se mai numeste si accesiune industriala, intalnita dupa definitia data de art.492, atunci cand o plantatie sau o construtie se face pe un fond sau se fac adaugiri unei constructii existente, interesul juridic fiind acela ca fondul sau cladirea initiala apartin unei persoane, pe cand materialul plantatiunii sau constructiei, sau manopera, apartin uneia sau mai multor persoane. In acest sens, art.493 C.civ. prevede ca proprietarul terenului devine prin accesiune si proprietar al constructiei sau plantatiei, ce au fost edificate ca materiale straine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul sa le revendice sau sa le ridice. Aceste texte legale au primit diverse interpretari de-a lungul timpului, chestiunea fiind amplu dezbatuta in literatura de specialitate si solutionata controversat in jurisprudenta.

O interpretare data mai recent, art.493 C.civ. priveste situatia in mod global. Se apreciaza ca in concretizarea principiului, potrivit caruia nimeni nu se poate imbogati fara just temei, proprietarul terenului poate fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la pret de circulatie libera a acestora de la data de cand se face plata si nu de la data cand au fost incorporate. Se conchide ca cel caruia i-au fost incorporate materialele in constructii sa-si achizitioneze aceeasi calitate si cantitate cu cele pe care le-a avut. Aceasta interpretare se gaseste in orientarea jurisprudentei, avand la baza motivatii de echitate sociala si ratiuni tinand de realitatea vietii economico-sociale, dar nu nuanteaza variantele oferite de lege.

Pentru o corecta intelegere a problemei, se impune analiza structurata a textelor art.492-494 C.civ. in lumina unor studii aprofundate si interpretari teleologice, tinand seama si de evolutia practicii judiciare in aceasta materie. Inainte de toate, este de observat ca sunt doua cazuri de accesiune imobiliara artificiala; a) accesiunea constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de un proprietar pe terenul sau cu materiale aflate in proprietatea altei persoane (art.493); b) accesiunea constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de o persoana cu materialele sale pe un teren aflat in proprietatea altuia (art.494).

Interpretarea data de autorii de specialitate interbelici art.492 C.civ. este puternic inraurita de doctrina franceza (art.553 C.civ.fr.) in sensul ca se stabilesc doua prezumtii cu privire la constructiile, plantatiile si lucrarile ce se afla pe pamant si anume: 1) ca plantatiile si constructiile au fost facute de catre proprietar si cu cheltuiala sa; 2) ca plantatiile si constructiile facute pe pamant sau sub pamant apartin proprietarului pamantului.[x] Este conceptia bazata pe teoria ca terenul este lucrul cel mai important, iar materialele sunt tratate juridic ca un accesoriu. Prezumtia se aplica si daca sunt mai multi proprietari. Se considera ca in acest caz lucrarile facute devin imobile, desi elementele din care se compun erau mobile prin natura lor inainte de a se uni in acea constructie fixata pe sol (superficies solo cedit).

In practica veche era indiferenta valoarea constructiilor, in toate situatiile prezumtia isi gasea aplicarea in temeiul principiului ca terenul este lucrul principal. Constructiile facute pe pamant, pentru ca sunt accesoriul fondului, au aceeasi natura ca si fondul pe care au fost facute. Instituind cele doua prezumtii[xi] (prima, ca constructiile si plantatiile sunt presupuse ca facute de insusi proprietarul acelui pamant si a doua, ca aceste lucrari sunt considerate facute pe cheltuiala sa), autorii vremii sustin ca, odata prezumtia rasturnata, ea nastea un raport obligational dintre proprietarul terenului fata de cel care a adus sau/si incorporat materialele. Cel ce se pretindea constructor, trebuia sa dovedeasca ca a edificat cladirea (sau plantatia) si ca aceasta s-a facut pe cheltuiala lui, altminteri era presupus ca a lucrat in numele si pe cheltuiala proprietarului, avand calitatea de mandatar sau de negotium gestor. In fine, aceiasi autori au mai remarcat ca prezumtiunile respective nu sunt de ordine publica si proprietarul pamantului are dreptul sa renunte la beneficiul dreptului de accesiune.

Si in cazul dovezii ca cel care a facut cladirea este reclamantul, ea apartine prin accesiune tot proprietarului terenului, ramanand ca sa-l despagubeasca pe constructor, dupa distinctia stabilita de art.494 C.civ. S-a mai admis ca aceasta cladire poate fi a reclamantului numai atunci cand el ar dovedi ca i s-a cedat locul, anume in scopul de a ridica pentru sine o cladire pe acel loc. Aceasta ultima chestiune prezinta continuitate si interes actual pentru situatiile constructiilor facute de soti pe terenul unuia dintre ei, sau pe terenul parintilor lor.

Din aceasta succinta analiza am putut constata modul clasic de abordare a problemei, insa este important in ce masura a evoluat doctrina si jurisprudenta, optica in care ea este vazuta in prezent. S-a sustinut, si cu temei, ca tratarea problemei amintite se poate face avand ca referinta si operand cu conceptele de buna-credinta si de rea-credinta.[xii] Prevalenta bunei sau relei-credinta asupra modului de solutionare a raporturilor dintre constructor (plantator), pe de o parte si proprietarul fondului, pe de alta parte, ca si natura actiunii pe care o poate formula primul, a drepturilor ce i se cuvin, a fost impusa de Decizia de indrumare a Plenului T.S. nr.13/6 august 1959.[xiii]

Intr-un capitol anterior am analizat rolul si consecintele ce le are asupra drepturilor constructorului faptul ca el este de buna sau de rea-credinta, implicatiile pe care le are decizia sus-mentionata, consideratiile acolo facute nu le vom mai reitera. Sub aspectul dobandirii dreptului de proprietate, aceasta decizie isi pastreaza actualitatea, in doctrina si jurisprudenta observam insa o evolutie impusa la randul ei de evolutia sistemului legislativ parcurs intre timp de necesitatile vietii social-economice si, nu in ultimul rand, regimul juridic actual de protectie a proprietatii.

In rastimpul de pana la intrarea in vigoare a Legii nr.58/1974 in cazul constructiilor edificate anterior, dreptul de folosinta asupra terenului putea fi dobandit numai prin conditiile Decr.nr.144/1958. Daca o atare dovada nu se facea, el nu mai putea fi dobandit sub regimul Legii nr.58/1974.[xiv] Cel ce a edificat o constructie pe un teren cu privire la care a incheiat un contract de vanzare-cumparare ce nu s-a perfectat, nu a dobandit un drept de proprietate asupra constructiei, ci are numai un drept de creanta pe care-l poate valorifica impotriva proprietarului terenului, iar in ipoteza ca acesta l-a instrainat, impotriva celui ce l-a dobandit.[xv]

In ipoteza ca a edificat constructia impreuna cu proprietarul terenului, in temeiul unei conventii incheiate cu acesta din urma, dreptul la despagubiri al constructorului neproprietar al terenului se stabilea avandu-se in vedere valoarea de circulatie a constructiei.[xvi] In cazul edificarii constructiilor pe terenul altuia, practica judiciara din perioada respectiva a explicat si ratiunea optiunii legale de atunci. Astfel, dispozitia cuprinsa in art.494 C.civ. a fost edictata in favoarea proprietarului terenului in sensul ca acesta are dreptul sa aleaga despagubirea cea mai mica pe care sa o plateasca constructorului (valoarea materialelor si a manoperei sau sporul de valoare dobandit de imobil). Evaluarea se facea la preturile din momentul efectuarii lucrarii respective. Aceasta din urma solutie isi pastreaza in principiu actualitatea, cu exceptia momentului evaluarii. Fata de evolutia preturilor, de cresterea indicelui de inflatie corelativ cu deprecierea monedei nationale, l-ar dezavantaja evident pe constructor si l-ar imbogati corelativ pe proprietarul fondului, fara justa cauza si nu acesta este, credem, scopul urmarit de legiuitor. Pretuirea este cazul sa se faca dupa pretul actualizat al materialelor si manoperei, respectiv a sporului de valoare adus fondului prin constructie sau plantatie. Lipsindu-l de beneficiul muncii si materialelor sale, aceste considerente de echitate trebuie avute in vedere de instante, care sunt chemate sa aplice legea la realitatile vietii sociale pe care sa o ordoneze. Actualizarea se face prin expertiza.

In literatura de specialitate se propune pentru constructorul de buna-credinta ca aceasta echivalenta sa se faca la valoarea de circulatie.[xvii] Este un pas spre a recunoaste drepturile acestuia, dar aceasta valoare de circulatie propunem sa fie actualizata la momentul cand se pronunta hotararea judecatoreasca, tinand seama de situatia economica actuala ce nu poate fi anticipata si nici imputabila constructorului. Valoarea de circulatie era o notiune des utilizata pina in 1989, cand preturile erau uniforme si impuse centralizat.

Acestea sunt argumentele pentru care consideram depasita practica judiciara bazata pe considerentul ca ridicarea pretului profita proprietarului fondului, conform principiului accesiunii.[xviii] Interpretarea art.494 C.civ. trebuie sa fie facuta in mod egal atat pentru proprietarul fondului, cat si pentru constructorul de buna-credinta, altfel acesta s-ar afla intr-o situatie dezavantajoasa. Chiar daca asistam la o evolutie in materie, pe care o constatam fara indoiala, ea a ramas sub multe aspecte inca insinuoasa si desele situatii inedite in practica pun in fata analistilor inca o serie de interpretari ireconciliabile.

Intr-o opinie, se propune ca pornind de la felurile accesiunii, in cazul art.493 C.civ. sa se acorde acelasi tratament juridic, facand abstractie de buna sau de reaua-credinta a constructorului. Se are in vedere ca materialele ce se incorporeaza in constructii si plantatii sunt bunuri mobile si proprietarul fondului devine proprietar al acestora prin faptul posesiei lor, potrivit art.1909 C.civ., si nu numai in baza art.493 din acelasi cod; cele doua texte se coroboreaza. Aici accesiunea este pusa pe plan secundar si primeaza fata de ea prescriptia instantanee pe care o invoca. Prezumtia poate fi rasturnata si atunci proprietarul va fi obligat la plata contravalorii materialelor pe principiul imbogatirii fara temei legitim.

In cazul proprietarului terenului care este de rea-credinta, eficienta mai mare are art.493 C.civ. Ne exprimam rezerve fata de aceasta opinie, care se bazeaza pe un artificu. In primul rand, bunurile care initial sunt mobile, dupa ce se incorporeaza intr-o constructie deasupra sau in interiorul fondului, ele devin imobile prin destinatie si atunci art.1909 C.civ. nu mai poate fi invocat, nefiind o posesie asupra unui bun mobil, pentru ca tocmai calitatea de "miscator" nesupus unei forme de evidenta sau publicitate, da posesiei ce creeaza aparenta unui drept, caracterul de prezumtie prin prescriptia instantanee. Nu este aceeasi situatia materialelor puse intr-o constructie de catre proprietar pe terenul sau cu materialele altuia.

In al doilea rand, atat textele legale cat si decizia de indrumare s-ar aplica extensiv. Buna sau reua-credinta il priveste pe constructor, cand o face cu materialele sale sau ale altuia, dar pe terenul unui tert si nicidecum pe terenul lui. In aplicatiunea art.493 C.civ., nu se mai da proprietarului fondului o alternativa de a pastra constructia sau de a cere demolarea ei, pentru ca el insusi este constructor. Nu are nici o relevanta imprejurarea ca cel ce edifica pe terenul sau cu materiale straine, este sau nu de buna-credinta, in toate situatiile aplicandu-se acelasi tratament juridic. Adica va fi obligat fie sa restituie materiale de aceeasi calitate si cantitate, conform principiului restituirii in natura, consacrat in practica judiciara, fie echivalenta lor actualizata in moneda nationala, dupa criteriile ce le-am expus.

Din alta perspectiva trebuie vazuta accesiunea constructiilor si plantatiilor facute de o persoana cu materialele sale pe terenul proprietatea altuia, reglementata de art.494 C.civ. Daca proprietarul terenului invoca accesiunea, in mod obligatoriu el devine si proprietarul constructiei si nu poate cere demolarea sau desfiintarea constructiei sau plantatiei din ratiuni economice. Literatura juridica este unanima si practica judiciara s-a aliniat in a aplica un tratament juridic diferit constructorului de buna-credinta fata de cel de rea-credinta.

3.1. In situatia constructorului de buna-credinta, el are convingerea ferma ca terenul pe care construieste este proprietatea lui. Aceasta convingere este insa eronata, dar neimputabila. Buna-credinta poate rezulta din existenta unui titlu asupra terenului, ce se dovedeste ulterior a fi viciat, sau dedusa din alte imprejurari cum sunt: existenta unei promisiuni de donatie, vanzarea unui teren care este ulterior revendicat de adevaratul proprietar, vanzarea unui teren de un copartas care la sistarea indiviziunii cade in locul altui copartas, dobandirea terenului de mostenitorul aparent, pierderea calitatii de mostenitor a constructorului, admiterea petitiei in ereditate.

In jurisprudenta creata dupa decembrie 1989, a fost considerat constructor de buna-credinta: cel care a plantat o vie sau o livada pe fostul lot ajutator in anul 1990[xix], terenul revenind pe baza reconstituirii dreptului de proprietate, in temeiul Legii nr.18/1991, celui ce l-a detinut anterior cooperativizarii; cel care a ridicat o anexa gospodareasca sau a facut plantatii pe terenul aferent acordat in folosinta prin Decr.-Lege nr.42/1990, apoi aceasta suprafata a fost redusa sub limita celor 5000 mp in cadrul unui proces de revendicare[xx]; situatia este aceeasi daca s-au delimitat pe suprafata respectiva doua gospodarii iar plantatia a fost atribuita altuia decat constructorului; cel caruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate si i s-a eliberat altuia titlu si a fost pus in posesie[xxi], cel caruia i s-a atribuit prin licitatie o constructie agrozootehnica de catre comisia de lichidare a fostului C.A.P. si ulterior a fost anulata licitatia sau s-a restrans suprafata de teren atribuita pe care insa el a extins constructia sau a facut plantatii[xxii]; cel caruia dupa ce a construit sau a plantat pe un teren pentru care avea titlu de proprietate iar ulterior acest titlu a fost anulat de instanta.[xxiii] Pasivitatea si toleranta proprietarului au fost apreciate ca o atitudine, care l-a asimilat pe constructor de buna-credinta.

Buna-credinta trebuie sa fie constanta sau sa rezulte din vointa inechivoca a partilor. In practica judiciara s-a apreciat ca si pe baza unei promisiuni de vanzare constatate printr-un inscris sub semnatura privata, urmata de predarea bunului, dupa care dobanditorul intrand in posesia lui trece la ridicarea unei constructii.[xxiv] De asemenea, s-a retinut ca exista interesul pentru stabilirea bunei-credinte, in cazul unei demolari sau daca se mosteneste pentru a se putea recunoaste dreptul asupra constructiilor sau materialelor folosite. Tot constructor de buna-credinta este acela care a cumparat o constructie fara a incheia un act deplin valabil, iar ulterior a demolat-o si in locul ei a ridicat o alta constructie fara sa obtina autorizatie legala in acest scop. El este indreptatit, in acelasi timp, sa solicite instantei in contradictoriu cu proprietarul, recunoasterea unui drept de superficie. Constatarea calitatii de constructor de buna-credinta nu echivaleaza cu un titlu, deci nu este actiune in realizare, fiind pe deplin posibila in conditiile art.111 din C.pr.civ.[xxv]

Rezulta de aici contributia jurisprudentei la definirea notiunii de buna-credinta, materializata in efortul de a gasi solutii unor imprejurari de fapt, care nu-si gasesc corespondent direct in textul legii, dar pe care o actualizeaza in aplicarea practica. Buna-credinta a constructorului se raporteaza la momentul cand se fac lucrarile, chiar daca dupa terminarea lor el a devenit de rea-credinta.[xxvi] Astfel, daca cumparatorul construieste pe terenul instrainat de un neproprietar, constructorul fiind de buna-credinta, nu va trebui sa darame constructia, in ipoteza ca terenul este revendicat de adevaratul proprietar. Important este ca la data edificarii credea ca este proprietarul terenului.[xxvii]

In privinta intinderii obligatiei de despagubire, proprietarul terenului poate sa opteze intre doua solutii posibile: a) sa-l indemnizeze pe constructor cu o suma de bani egala cu valoarea materialelor si pretul muncii; b) sa-i plateasca o suma de bani reprezentand sporul de valoare inregistrat ca urmare a edificarii constructiei, a punerii plantatiei sau facerii altei lucrari.

Se observa ca legiuitorul a oferit proprietarului posibilitatea pentru a alege varianta in care plateste o despagubire mai mica, dezavantajandu-l in continutul reglementarii pe constructorul de buna-credinta, fata de cel de rea-credinta. In doctrina[xxviii] s-au purtat discutii referitoare la momentul in care se naste dreptul de accesiune imobiliara artificiala, reglementat de art.484 C.civ. Clarificarea acestui aspect este in masura sa stabileasca si natura juridica a dreptului constructorului intre data edificarii constructiei si cea a invocarii accesiunii de catre proprietar.

S-a exprimat parerea ca dreptul de proprietate al celui ce invoca accesiunea ia nastere odata cu incorporarea constructiei sau plantatiei in teren, titlul sau derivand din lege.[xxix] Corelativ cu aceasta dreptul constructorului a fost considerat in diferitele opinii ca ar fi un drept de creanta, de proprietate rezolubila sau de folosinta.[xxx] Opinia majoritara este ca dreptul constructorului intra in discutie si ia nastere numai in momentul in care proprietarul terenului isi manifesta expres vointa de a deveni proprietarul constructiei prin invocarea accesiunii. Atunci, intre cei doi se naste un raport obligational, constructorul devenind creditorul obligatiei de despagubire. Cat timp insa proprietarul terenului nu-si valorifica acest drept, lasandu-l pe constructor s-o foloseasca nestingherit, nu poate fi obligat la despagubiri.[xxxi]

Asadar, dupa invocarea accesiunii, dreptul constructorului este un drept de creanta. Dupa cum s-a pronuntat instanta suprema, chiar daca s-a facut cu buna-credinta nu se poate naste un drept real, atare solutie decurge din dreptul de accesiune al proprietarului fondului - ca mod originar de dobandire a proprietatii.[xxxii] Considerarea dreptului constructorului ca un drept de creanta a fost exprimata si in opinia unor autori. Acest drept devine exigibil numai de la data cand se invoca accesiunea si de cand incepe sa curga si prescriptia. Teza proprietatii rezolubile consta in faptul ca ea este incerta pana la data precizarii atitudinii proprietarului terenului pentru insusirea constructiei sau eventualitatea demolarii constructiei ridicata fara autorizatie. Aceasta teza a fost criticata pentru ca proprietarul este obligat sa preia constructia si atunci nu este un eveniment viitor si nesigur, iar in zonele unde se face publicitate prin cartile funciare, art.26 din Legea nr.115/1938 nu prevede o astfel de situatie pentru constructor. Mentionam ca prin art.72 din Legea nr.7/1996, Legea cadastrului si publicitatii imobiliare se abroga Legea nr.115/1938, insa, conchidem ca principiul isi pastreaza valabilitatea.

Dreptul proprietarului nu poate ramane in suspensie si el nu depinde in mod direct de exteriorizarea vointei sale. Un drept nu poate pluti in incertitudine, ordinea sociala organizata impunand clarificarea situatiei. Odata cu stingerea dreptului de proprietate al constructorului privind materialele incorporate se naste concomitent dreptul de proprietate al titularului asupra terenului. Esenta accesiunii face ca proprietarul terenului sa fie si proprietar al constructiei, inca din momentul incorporarii materialelor in sol. Si atunci, opinia cea mai logica si care satisface si cerintele legale, fiind si mai realista, consta in aceea ca, pe de o parte, din faptul edificarii rezulta un drept de proprietate asupra constructiei apartinand proprietarului terenului, in virtutea legii (in temeiul accesiunii), iar pe de alta parte, un drept de creanta al carui titular este constructorul, nascut din principiul imbogatirii fara justa cauza. In perioada cuprinsa de la edificarea constructiei si pana cand proprietarul fondului solicita dreptul sau de accesiune, constructorul exercita doar posesia ca o simpla stare de fapt, care nu este un drept real. Daca starea de fapt a posesiei se prelungeste in timp, in anumite conditii poate duce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Uzucapiunea poate anihila efectele accesiunii. Daca aceasta nu este invocata in termenul prevazut de lege, statutul sau este de simplu tolerat, fara drept de abitatie proprie, dar poate recurge (daca este conturbat) la actiunile posesorii. Constructorul este indreptatit sa pretinda despagubiri si de la tertul care a dobandit ulterior constructia de la proprietarul terenului. In practica, s-a apreciat ca dreptul este opozabil achizitorului subsecvent.

In speta citata, paratii care au cumparat casa in discutie au fost obligati fata de constructor, obligatia lor fiind strans legata de posesia lucrului, incat, in mod necesar trebuia considerat ca s-a transmis odata cu aceasta. Tertul cazut in pretentii va putea chema in garantie pe cel care i-a vandut pentru a-l dezdauna de indemnitatea la care a fost obligat. Fiind un drept de creanta el este supus termenului general de prescriptie de trei ani. Acest termen incepe sa curga de la data la care proprietarul terenului a preluat constructia, adica din momentul in care constructorul a pierdut posesia.

Majoritatea autorilor si practica judiciara au recunoscut constructorului un drept de retentie pana la satisfacerea creantei sale. In temeiul acestui drept, constructorul va putea retine constructia pana i se va satisface creanta. Acest drept poate fi invocat de constructor, dupa parerea noastra, numai in situatia in care era in posesia constructiei cand a primit castig de cauza in acordarea despagubirilor. Daca el a pierdut posesia bunului, nu mai poate valorifica dreptul de retentie, care presupune ca atunci cand i se acorda sa aiba stapanirea materiala (corpus) si elementul intentional (animus), care sunt atributele posesiunii.

Accesiunea imobiliara artificiala trebuie analizata si in raport cu dreptul de superficie. Aceasta din urma nu se confunda cu dreptul de creanta al constructorului pe terenul altuia. Superficia este caracterizata ca un dezmembramant al dreptului de proprietate si este consfintit ca atare in practica judiciara. Fata de art.492 C.civ., care constituie regula, superficia constituie exceptia. Ea opereaza atunci cand exista o conventie intre constructor si proprietarul terenului, cand nu se aplica art.492 C.civ. in modul analizat. Superficia a fost recunoscuta in jurisprudenta anterior intrarii in vigoare a Legii nr.58/1974. Daca se construia pe terenul altuia in temeiul unei conventii, se justifica dreptul de superficie asupra terenului in favoarea constructorului.[xxxiii] Superficiile create au ramas valabile ulterior pe principiul neretroactivitatii legii civile.

S-a retinut de jurisprudenta ca dreptul de superficie se naste cand o terta persoana ridica o plantatie sau o constructie pe terenul altuia in urma unei conventii cu acesta sau pe baza unei dispozitii legale prin care proprietarul constructiei este altul decat cel al terenului.[xxxiv] Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.58/1974, dreptul de superficie nu a mai fost acceptat in practica judiciara, fiind fie transformat in drept de folosinta, fi respins. Astfel, intr-o speta, apare prima ipoteza dupa care dreptul de superficie al sotului constructor pe terenul celuilalt sot a fost considerat un drept de folosinta.[xxxv] In cazul sotilor se considera o situatie de exceptie, fiind solutii in practica judiciara care, in fata evidentei, au fost silite si au facut ca rareori sa recunoasca dreptul de superficie.[xxxvi] Limitativ acest drept a mai fost recunoscut in conditiile art.58 din Legea nr.4/1973, referitoare la posibilitatea proprietarului terenului de a se constitui in asociatie cu alti cetateni pentru construirea unei cladiri cu mai multe locuinte.[xxxvii] Superficia se marginea la partea de teren corespunzatoare cotei de cladire a proprietarului, situat sub cladire.

Au fost si solutii care au negat dreptul sotului constructor de a avea un drept de superficie, ca si in situatia precedenta fiind considerat ca, fata de interdictia legala de a se mai constitui drept de superficie, el este un drept real de folosinta de tip nou. Dupa abrogarea Legii nr.58/1974 s-a renascut posibilitatea dobandirii dreptului de superficie, cu conditia sa existe o conventie in acest sens intre constructor si proprietarul terenului. In practica judiciara s-a decis posibilitatea de a inlatura prezumtia dreptului proprietarului terenului asupra constructiilor de pe teren (art. 492 partea finala) daca se dovedeste ca au fost efectuate de alte persoane, pe baza unei conventii, aceasta concretizeaza dreptul real de superficie[xxxviii]. Dupa parerea noastra, conventia este valabila sub aspectul recunoasterii superficiei, atat daca este facuta prin inscris autentic, cat si sub semnatura privata. Esential este acordul neindoielnic al proprietarului, dat in scopul construirii de catre altul sau de a planta pe terenul sau. Superficia este un dezmembramant al dreptului de proprietate si nu se cere forma inscrisului autentic, precum in cazul instrainarii terenului. De asemeni, apreciem ca in cazul construirii partiale pe terenul altuia, proprietarul constructiei extinse nu poate primi acea mica portiune de teren, inversand accesiunea in sensul ca terenul devine accesoriu al constructiei, cum s-a retinut in practica.[xxxix] Echitatea si respectarea textelor legale (art.494 C.civ.) impun recunoasterea unui drept de superficie asupra acelei portiuni de teren, pe care proprietarul unei constructii a efectuat o prelungire.

Problematica dreptului de superficie a redevenit de actualitate in literatura si jurisprudenta dupa abrogarea Legii nr.58 si a Legii nr. 59/1974, insemnand si sfarsitul unei indelungate controverse doctrinare pe aceasta tema.[xl] Odata cu reintrarea terenurilor in circuitul civil nu mai sunt oprelisti de fond pentru constituirea dreptului de superficie.

Tinand seama de principiul consensualismului la contracte, superficia se poate constitui prin acordul partilor, respectiv al proprietarului terenului si suntem de parere ca dreptul de superficie nu echivaleaza cu o instrainare deghizata, nefiind deci o instrainare, la care se cere forma autentica (art.48 din Legea nr.18/1991). Superficia este valabil constituita si prin inscris sub semnatura privata. Mai mult, s-a sustinut ca si conventia verbala, care a fost recunoscuta de jursiprudenta deceniilor trecute, dovedita dupa cerintele art.1191-1197 C.civ., ar putea crea dreptul de superficie.

In materia accesiunii imobiliare artificiale a fost recunoscuta sub regimul juridic anterior superficia dedusa din conventia tacita a partilor. Intr-o speta s-a acceptat ca la ridicarea unei constructii cu incalcarea fondului invecinat, ingaduinta sau pasivitatea manifestata de proprietarul terenului in perioada efectuarii lucrarilor de constructie echivaleaza cu o intervertire a regulilor accesiunii.[xli]

In regimul de carte funciara unde functioneaza regimul publicitatii absolute a drepturilor reale, sunt discutii referitoare la efectul principiului consensualismului pentru constituirea superficiei[xlii]

Literatura juridica a admis posibilitatea dobandirii dreptului de superficie, indiferent de inscriere, in mijlocul de publicitate al cartilor funciare in cazurile de: constructii ridicate de soti pe terenul unuia dintre ei; constructia ridicata cu incalcarea terenului invecinat apartinand altui proprietar; constructii de stat asupra terenului particularilor.[xliii] Momentul nasterii superficiei este acela al intervenirii conventiei dintre parti, prin care constructorul a dobandit dreptul de a construi pe acel teren. El este un drept virtual dobandit, indiferent si independent de inscrierea in cartea funciara. Desi creatie a jurisprudentei el este reglementat ca drept real care poate fi transmis in art. 11 si 61 din Decr.-lege nr. 115/1938 si Legea nr. 7/1996, art.21 (in aceasta din urma ca sarcina in partea a treia a cartii funciare a terenului asupra caruia s-a constituit superficia). Dreptul de superficie este privit ca o varietate a dreptului de proprietate.[xliv]

Tot legat de dreptul de superficie si de actualitate este problema daca coproprietatea de stat poate fi grevata de acest dezmembramant. Prin Constitutia din 1991, proprietatea de stat a fost divizata in domeniul public si domeniul privat. Domeniul privat al statului este in circuitul civil si, deci, este supus in anumite conditii regimului de drept comun. De aceea, consideram ca si aceasta proprietate poate fi afectata de acest dezmembramant, adica de superficie. Exista astazi acte normative care nu sunt in concocordanta cu realitatea. In astfel de conditii, s-a considerat ca recunoasterea a fortiori a posibilitatii constituirii dreptului de superficie asupra unor terenuri facand parte din domeniul public, este admisibila (art.20 din Legea nr.15/1990). Dupa parerea noastra, solutia legala desprinsa din textele Constitutiei, Legii fondului funciar, art.25 din Legea nr.15/1990, Legii nr.50/1991 nu poate fi alta decat ca dezmembrarea prin superficie a domeniului public nu este admisibila. In astfel de situatii putem vorbi de administrare, concesionare sau inchiriere a terenului, dar nu de superficie in sensul clasic.

Regulile concesiunii imobiliare artificiale sunt aplicabile, credem, si in cazul concesionarii unor terenuri; la incetarea sau expirarea contractului de concesionare putem avea urmatoarele solutii

a) bunurile mobile care au devenit imobile prin destinatie (art.468-469 C.civ.) revin concedentului (in cazul incorporarii de materiale intr-o constructie);

b) bunurile imobile construite de concesionar pe terenurile proprietate de stat, trec la sfarsitul concesiunii in proprietatea statului sau a concedentului, dupa caz (art.492 C.civ.).[xlv] De mentionat ca H.G. nr.1228/1990, anexa 2, pct.8.II, prevede ca la expirarea duratei contractului de concesionare, concesionarul are obligatia de a preda toate bunurile ce au facut obiectul concesiunii "si cele ce au rezultat in urma investitiilor facute de el, gratuit si libere de orice sarcini (subl.ns.- I.S.P.). Nu putem accepta solutia potrivit careia concesionarul sa nu primeasca bunurile ce-i apartin pentru ca nici o dispozitie legala nu-i da aceasta favoare concedentului. Prevederea contravine flagrant garantarii dreptului de proprietate de catre art.135 din Constitutie si constituie pentru stat o imbogatire fara justa cauza, si este deci o dispozitie neconstitutionala si contrara art.492-494 C.civ., punand intr-o situatie vadit dezavantajoasa pe concesionar. Ea descurajeaza initiativa privata si practicarea concesionarii. Am sustinut ca se impune abrogarea acestei hotarari, aflata in total dezacord cu principiile care trebuie sa guverneze materia concesionarii de terenuri, abrogare care s-a si realizat prin art.42 din Legea nr. 219/1998.[xlvi]

Situatii cu totul noi s-au ivit in practica judiciara si care sunt in stransa legatura cu accesiunea imobiliara, cu prilejul aplicarii Legii nr.18/1991. Intr-o speta, in anul 1978 se trec in favoarea statului 100 mp. teren in temeiul art.30 din Legea nr.58/1974, iar prin Decr.nr.183/1979 se expropriaza de la aceiasi proprietari 343 mp care raman in indiviziune cu statul. Pe terenul expropriat se construiesc 2 garaje de catre alte persoane. In temeiul art.33 si 35 din Legea nr.18/1991 se restituie terenul fostilor proprietari care solicita demolarea garajelor. Instanta respinge ca nefondate actiunile de demolare constatand ca cei care au construit garajele au un drept de superficie. Impartasim aceasta solutie pe considerentul ca au fost constructori de buna-credinta, au construit cu autorizarea organului competent care administra terenul, situatia fiind asimilabila celei in care intre parti s-a incheiat o conventie.

Intr-o alta speta, se pune problema dreptului pe care il are cel ce a cumparat o constructie agrozootehnica (grajd, saivan etc.), potrivit art.28 din Legea nr.18/1991, de la comisia de lichidare a fostului C.A.P., asupra terenului aferent Instantele au respins actiunea cumparatorului prin care licitase grajdurile fostului C.A.P. de a i se acorda drept de superficie asupra terenului. Se motiveaza ca orice dobandire trebuie sa aiba la baza un act translativ de proprietate sau o dispozitie a legii. Reclamanta nu a dobandit terenul intr-unul din modurile prevazute de lege.

Opinam ca o atare solutie este la adapost de orice critica daca: cumparatorul nu este o asociatie agricola de tip privat, altminteri i se cuvine si teren conform art.28 din Legea nr.18/1991; cumparatorul nu si-a inscris dreptul de proprietate asupra terenului pana la aparitia Legii nr.18/1991, precum cazul din speta dupa care, in baza acestei legi, el a fost atribuit prin reconstituire fostilor proprietari. Regimul juridic aplicabil este cel al dreptului de superficie. Daca dobanditorii constructiei nu mai au temei legal de a li se stabili un drept de proprietate asupra terenului aferent, nici dobanditorii subsecventi ai terenului prin reconstituire, potrivit art.28 din Legea nr.18/1991, nu pot cere demolarea sau insusirea constructiilor cu plata contravalorii materialelor si manoperei in baza principiului accesiunii imobiliare.

Dreptul de superficie presupune o suprapunere a doua drepturi de proprietate apartinand la doi proprietari diferiti si avand obiecte diferite; dreptul de proprietate al superficiarului asupra plantatiilor, constructiilor si lucrarilor si dreptul de proprietate al altei persoane asupra terenului si constituie o exceptie de la regula prevazuta de art. 488 C.civ. Aici superficia compare ca un dezmembramant constituit prin conventia partilor, el nu poate fi stabilit prin hotarare judecatoreasca.[xlvii]

3.2. In cazul constructorului de rea-credinta, tratamentul juridic care se aplica este cel prevazut de art.494 C.civ., care da proprietarului terenului posibilitatea de a opta intre doua variante:

a) sa invoce accesiunea, situatie in care devine proprietarul constructiei, plantatiei ori lucrarii respective cu obligatia de a plati constructorului de rea-credinta valoarea materialelor si pretul muncii;

b) sa pretinda constructorului de rea-credinta sa demoleze constructia, plantatia sau lucrarea respectiva, pe cheltuiala sa si daca este cazul, daune-interese, in conditiile raspunderii civile delictuale.

Pentru prima posibilitate, in practica judiciara s-a statuat ca se va plati constructorului de rea-credinta numai valoarea materialelor si pretul muncii, fara a se lua in calcul sporul valorii fondului.[xlviii]

Referitor la plata valorii materialelor si pretului muncii, acestea se actualizeaza potrivit cu evolutia preturilor si cresterea indicelui de inflatie, aspect pe care l-am argumentat mai inainte.

Pentru cea de-a doua posibilitate, se au in vedere considerente de natura economica si de cercetare concreta in care s-au facut lucrarile respective si conduita proprietarului pentru a-l dezavantaja pe constructor. In acest sens este inca aplicabila Decizia de indrumare nr.13/1959 a fostei instante supreme, cu precizarea ca in caz de daramare sau desfiintare a constructiei este necesara autorizatia organului competent, prevazuta de art.9 din Legea nr.50/1991. Se pune problema daca in conditiile actuale autorizatia de demolare sau desfiintare este obligatorie pentru instante, avand in vedere faptul ca autoritatea judecatoreasca este independenta in stat si solutiile acesteia nu mai depind de celelalte autoritati din stat, sau dupa ce constata ca exista o constructie sau plantatie edificate cu rea-credinta urmeaza a aplica potrivit vointei proprietarului masura desfiintarii sau demolarii.

Rezolvarea problemelor edilitar-gospodaresti fiind de competenta organelor administratiei publice, ele sunt singurele care realizeaza oportunitatea unor lucrari de constructie sau de demolare. Aceasta nu inseamna ca partile sau instanta sunt la discretia autoritatii executive. Masura dispusa de organul administrativ este cenzurabila pe calea oferita de contenciosul administrativ dupa procedura prevazuta de Legea nr.29/1990.

Iata de ce apreciem ca nici in conditiile actuale instanta nu va putea dispune demolarea sau desfiintarea constructiei, cata vreme autorizatia de desfiintare nu a fost obtinuta in prealabil. Cu nimic nu este stirbita prin aceasta autoritatea justitiei.

In literatura juridica s-a exprimat parerea ca fostele indrumari ale Deciziei Tribunalului Suprem nr.13/1959 au in prezent doar valoarea unor orientari facultative pentru instanta. Daca organul administrativ abilitat nu elibereaza autorizatia de demolare si aceasta solutie nu este atacata la instanta de contencios administrativ sau este atacata si ramane definitiva, in procesul de drept comun pentru aplicarea art.494 C.civ., instanta nu va putea dispune demolarea, chiar daca aceasta se cere. Este obligatorie pastrarea lucrarilor de catre proprietarul terenului care va fi obligat sa-l despagubeasca pe constructor. Nimic nu impiedica insa partile ca ulterior sa tranzactioneze in sensul incheierii unei conventii de superficie, cand constructorul de rea-credinta devine proprietar al edificatelor sau al plantatiilor.

In legatura cu actualitatea Deciziei de indrumare a Plenului Trib. Supr. nr.13/1959 pronuntata in regimul trecut s-ar putea sustine caracterul sau partinitor, de clasa si avand o alta viziune a apararii dreptului de proprietate.

In conditiile social-juridice actuale, art.494 C.civ. trebuie interpretat in intelesul art.41 din Constitutie, referitor la garantarea si apararea dreptului de proprietate. In acest context apreciem ca Decizia de indrumare isi atenueaza exigentele sale, iar art.494 C.civ. se adapteaza la exigentele sistemului social, in care trebuie sa-l protejeze pe deplin pe proprietarul terenului. De aceea, stabilirea bunei sau relei credinte trebuie sa se faca inechivoc, iar simpla interferenta sau delasare a proprietarului terenului sa fie interpretate prin prisma atributelor pe care le are el, iar nu in favoarea constructorului. Din moment ce acesta stie ca nu construieste pe terenul sau, apreciem ca nu mai are nici o relevanta daca proprietarul ramane in pasivitate, trebuind considerat ca savarseste un abuz de drept.

Principiul proprietatii si al garantarii sale nu poate fi inlaturat sau limitat de decizia sus-numita. Sunt considerente pentru care sustinem revizuirea punctului de vedere al deciziei, in pas cu practica judiciara si contextul social-juridic. Adaugam ca insusi textul art.494 C.civ. nu mai corespunde exigentelor actuale si el trebuind revizuit prin prisma intaririi drepturilor pe care le are proprietarul fondului, in consens cu principiile unanime recunoscute ale dreptului de proprietate.

4. Accesiunea mobiliara

Accesiunea mobiliara are loc atunci cand se unesc doua bunuri mobile care apartin la proprietari diferiti sau cand o persoana confectioneaza un bun prin munca sa, folosind in total sau in parte materialele altuia. Din textele art.504-516 C.civ. si din clasificarile facute de autori de specialitate rezulta ca sunt 3 cazuri de accesiune mobiliara: adjonctiunea, specificatiunea si confuziunea sau amestecul.[xlix]

Reglementarea in texte numeroase a celor trei forme de accesiune mobiliara se datoreaza influentei traditiei din dreptul roman, preluata de Codul civil francez[l], chiar si de Codul civil austriac[li] insa in zilele noastre ele nu prezinta un interes practic deosebit, deoarece proprietarul lucrului principal are la indemana invocarea art.1909 C.civ.

In toate cele trei forme sunt valabile urmatoarele reguli generale:

In primul rand, daca obiectele care se unesc apartin aceluiasi proprietar, se intelege de la sine ca tot el devine proprietarul lucrului nou cret prin aceasta unire. De altfel, consideram ca nici nu este vorba de o accesiune cu semnificatie juridica.

In al doilea rind, daca cele doua (sau mai multe) lucruri apartin la proprietari diferiti, atunci cand exista o conventie intre ei, atat in ce priveste intentia de incorporare a lucrurilor sau cand s-a produs fara intentie, dar au convenit asupra atribuirii lucrului nou, invoiala dintre ei trebuie respectata. Dispozitiile art.504-516 C.civ nu sunt imperative, prin acordul lor partile implicate pot face derogare si conveni altfel, ceea ce inlatura aceste texte de la aplicare.

In al treilea rand, chiar daca lucrurile se reunesc in acelasi tot cu o intrebuintare unica si noua, diferita de a lucrurilor care s-au incorporat, insa ele pot fi despartite la starea initiala fara a produce prejudicii, fiecare proprietar isi rezerva dreptul de a cere desprinderea lucrului sau. Si aici partile pot actiona intr-un fel sau altul facandu-se abstractie de texte legale aratate.

In al patrulea rand, textele legale care reglementeaza accesiunea mobiliara nu sunt aplicabile fata de cel ce dobandeste fructele ca posesor de buna-credinta chiar daca fructele sunt produse de un bun rezultat in urma accesiunii pentru ca, dupa cum vom constata, acesta este un alt mod de dobandire al proprietatii (art.485 C.civ.).

Din dispozitiile codului privitoare la accesiunea mobiliara se desprinde principiul ca proprietatea intregului apartine proprietarului lucrului principal: accesorium sequitur principale. El are obligatia de a despagubi pe proprietarul acelui accesoriu

a) Adjonctiunea este definita de art.504 din C.civ. ca unirea a doua lucruri mobile care, cu toate ca formeaza prin aceasta unire un singur tot, pot fi despartite asa cum au fost initial, fara a-si pierde individualitatea. Desi bunurile se incorporeaza unul in celalalt, ele raman deosebite si pot fi recunoscute fara mare dificultate. Art.505 C.civ. arata ca se considera ca principal acela pentru care uzul, ornamentul sau completarea au servit incorporarea celuilalt lucru. Daca lucrul incorporat are un pret superior celui principal, proprietarul sau poate revendica lucrul sau. Adica sa ceara despartirea si restituirea, chiar daca se produce o degradare (art.506 C.civ.).

Daca dupa criteriul art.505 C.civ., nici unul din obiecte nu poate fi considerat ca principal, atunci va fi considerat ca atare cel care are o valoare mai mare, iar daca lucrurile sunt de valoare egala, se va considera ca principal acela care are un volum mai mare (art.507). In situatia ca nici unul dintre criteriile aratate nu poate determina care din lucruri este principal si care accesoriu, se va aplica art.511, adica lucrul comun al ambilor porprietari, in caz cand despartirea a devenit cu neputinta sau dezavantajoasa pentru oricare dintre ei. Astfel, devin coproprietari in cote egale ideale si solutionarea atribuirii se va face prin actiunea de iesire din indiviziune conform art.728 C.civ., atribuindu-se unuia dintre copartasi cu obligarea lui la plata in echivalent banesc pentru partea cuvenita celuilalt si care sa reprezinte pretul bunului pe care l-a pierdut prin aceasta unire. In situatia cand din aceasta unire rezulta o valoare mai ridicata, practic fiind vorba de un bun nou, in calitate de coproprietari li se cuvin valori egale, ce se pot stabili recurgand la serviciile unui expert.

b) Specificatiunea consta in prelucrarea unui bun si transformarea lui in asa fel incat se faureste un obiect cu totul nou. De exemplu, dintr-o stofa se confectioneaza un constum, din material lemnos se face mobilier etc. (art.508-510 C.civ.). Munca se face de catre o persoana care faureste bunul nou, folosind materialul sau un lucru apartinand altuia. Aici se uneste un lucru material cu munca, realizandu-se un bun de o valoare noua. Art.508 C.civ prevede ca obiectul realizat va apartine proprietarului materialului intrebuintat, daca valoarea acestuia va fi superioara manoperei, iar in caz contrar proprietatea va apartine celui care a prestat manopera. Ei se vor despagubi reciproc pana la concurenta valorii lucrului intrebuintat, respectiv manoperei.

c) Amestecul sau confuziunea, reglementat de art.511-516 C.civ. are loc atunci cand mai multe lucruri miscatoare ce apartin de proprietari diferiti s-au unit in asa fel incat nu se mai pot recunoaste. De exemplu, doua metale au fost topite impreuna si a rezultat un nou aliaj, amestecul a doua lichide. Lucrul principal poate fi considerat dupa orice criterii, proprietarul sau devine, prin accesiune, proprietar al noului bun, cu obligatia de a-l despagubi pe celalalt. Cand nu sunt elemente de determinare pentru a fi stabilit care dintre lucruri este principal (mai de valoare), ceea ce s-a obtinut prin amestec va apartine in coproprietate pe cote-parti egale. Incetarea coproprietatii se face dupa regulile dreptului comun, in materie de sistare a indiviziunii pe care deja le-am enuntat. Prin hotarare de partaj judiciar sau prin partaj voluntar bunul rezultat din amestec se atribuie unuia sau la mai multi copartasi, cu obligarea la plata echivalentului celorlalte cote, sau nimic nu-i opreste sa ramana in coproprietate, potrivit art.729 C.civ.